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魏小安:如何警惕中国酒店业发展的泡沫


来源:中国日报网

中国的旅游业正面临着一个大发展的格局,未来5年还将面临一个黄金发展期。泡沫不能一概否定,喝啤酒还得有泡沫,没有泡沫不好喝,经济发展有泡沫是正常的,这里的关键尤其是作为投资商来讲,是如何警惕泡沫、防范泡沫。

关键词: 魏小安 警惕 中国酒店 发展 泡沫

[提要] 国的旅游业正面临着一个大发展的格局,未来5年还将面临一个黄金发展期。泡沫不能一概否定,喝啤酒还得有泡沫,没有泡沫不好喝,经济发展有泡沫是正常的,这里的关键尤其是作为投资商来讲,是如何警惕泡沫、防范泡沫。

中国的旅游业正面临着一个大发展的格局,未来5年还将面临一个黄金发展期。目前,酒店业的发展在各地的势头很猛,下一步还将有一个更猛的发展趋势。在这种情况之下,热投资要冷思考,尤其要警惕中国酒店业发展过程中的泡沫。

警惕中国酒店业发展的泡沫

中国的旅游业正面临着一个大发展的格局,按照国家旅游局的说法,未来5年将面临一个黄金发展期。酒店业的发展在各地的势头很猛,会上STR公司提到的数据反映了一部分,我的看法是下一步还有一个更猛的发展趋势。在这种情况之下,热投资要冷思考,就是要警惕中国酒店业发展过程中的泡沫。

一、泡沫化的趋势已经产生

在酒店领域,泡沫化的趋势已经产生,主要涉及以下三个方面:

1. 市场泡沫

(1)旅游需求

旅游需求迅猛增长,这一点凭我们日常生活的感受都能认识到,但是这种迅猛是可以长期可持续的吗?是不是始终可以保持这样一个势头?恐怕都需要研究。

中国经济形势现在有以下几个特点:一是通货膨胀率高。这也是全国正在抓的重点。通货膨胀产生的另一个特点就是刺激人的消费,因为钱在银行里存着就要“毛”,这时候能花的钱赶快花。二是现在投资渠道窄。没有正常的投资渠道,钱只好存在银行里,看着贬值,显然不行。三是构造了一个非常独特的现象,原来不同商品是不同的价格体系,现在价格体系打通了,大家才发现旅游没有那么贵。比如,我看到一个旅行社打了一个广告,叫做“1平方米遍游欧洲,1间厕所周游世界”。这样的话刚看的时候有些发愣,仔细一想是这个道理:北京1平方米三到四万元,确实可以遍游欧洲了;1个洗手间6平方米是20万元,也可以周游世界了。这时候就可以发现,住房多1平方米、少1平方米不重要,但是在生活经历中增加了一个“遍游欧洲”,这是完全的不同的概念。

诸如此类的原因集中到一起,就形成了现在消费市场突出的特点:大钱不敢花,当然也没得花,买房子现在还有几个人有钱买?中钱不用花,买车限购,家里再装修一遍没有必要。由此形成的一个格局就是小钱敞开花,旅游已经可以看做是“花小钱”,这是现在旅游需求膨胀的重要原因。当然,有些要素会变化,但由此就构成旅游市场泡沫的一个组成部分。

(2)政府需求

政府的会多,事情多,全世界都觉得萧条,唯独中国热热闹闹。尤其是一系列的大活动,2008年的奥运会,2010年的世博会,然后又是亚运会,又是大运会,又是世界园艺博览会。

(3)社会需求

社会需求又分为两类,尤其体现在酒店行业,第一类是高端需求,大家都觉得高端的需求越来越强烈。

第二类是年轻人婚宴的需求。在北京,婚宴必须提前1年预订,否则就无法保证。但总体而言,对酒店投资商来说,实际上构造了比较突出的市场泡沫,也形成认识的误区。

从会上STR公司的数据可以看出,2009年是低谷时期,51%的出租率意味着中国酒店行业全行业亏损。严格地说,在历史上还不是最低的时期,今天上半年达到了59.8%,大体上可以解除全行业亏损,但也不是好的状况。

2. 政府泡沫

政府泡沫体现在以下几个方面:

第一,高端酒店是城市化的标志,中国城市化迅猛发展,是个地方就要建个高端酒店。

第二,国际化品牌又变成了城市的国际化标志,这几年很多外国管理公司日子比较好过,一些城市的市长一直要求必须引进一个国际品牌,必须引进一个大投资,否则就觉得这个城市没有面子。

第三,这样的酒店都是政府最好的接待基地,至于说政府给多少钱,打多少折扣,另当别论,但是领导有面子。

第四,一系列大活动都在搞,招商引资活动、会展性活动等等,很多活动集中在酒店,所以就形成了一个态势:高端酒店从原来的一线城市迅速向二线城市、三线城市扩张。比如,沿海经济发达,基本上每个县必有一个五星级酒店,每个地级市有三个。可以有很多政策的支持,比如土地的优惠、税费的返还,包括一些其他政策的优惠,进一步又强化了投资,构成了政府泡沫。

3. 投资泡沫

有市场泡沫,有政府泡沫,怎么可能没有投资泡沫?投资商的脑子很清醒,一是流动性过剩,大把的钱没地方去;二是房地产打压,一个政策接着一个政策,一个手段接着一个手段出台。所以,这两年,文化地产、商业地产、旅游地产兴旺起来了,兴旺的结果就是大笔的资金转移过来,在这些项目里,最后集中到所谓的旅游地产项目,其中,一大块就是酒店项目。

这几年产生了三个新的现象,在未来几年会进一步强化:

第一个现象是城市旅游综合体,以万达广场为代表,现在已经有100个了,总投资量大概达到1700亿。

第二个现象是度假综合体,今天会场还摆了一个度假综合体,西溪天堂,做得非常出色。

第三个现象是景区综合体,大体上是以华侨城为代表,构造了一个比较完整的格局,而且未来的格局会越来越大。比如海南的清水湾,12公里的海岸线,6个顶级酒店,100多万平方米的楼盘,这么一个系统项目,他们现在当房地产项目看,实际上是一个度假综合体项目。

类似这样的东西集中在一起,就构造了一种投资的泡沫,当然里面有实体部分,不是泡沫,但是里面必有泡沫。而且有一些事情看得很明白,政府也明白,投资商也明白,但是大家都要做。

政府要政绩,投资商要政策,而不完全是要眼前效益,因为政策背后必然是效益,尤其重要的是土地政策。所以,有些项目如果只就项目本身是看不懂的,没办法分析,实际上,里面这些泡沫性的因素和政策性因素遮挡住了。

以上三个方面,市场泡沫、政府泡沫和投资泡沫势必产生一个结果,即在未来若干年之内,中国的酒店行业面临着一个实体化发展格局,同时也面临着一个泡沫化发展格局,这是必然的。

泡沫不能一概否定,喝啤酒还得有泡沫,没有泡沫不好喝,经济发展有泡沫是正常的,这里的关键尤其是作为投资商来讲,是如何警惕泡沫、防范泡沫。

二、如何警惕和防范泡沫

1. 信息整合

这不是信息透明的问题,而是需要信息整合。

为什么要整合呢?因为这种信息谁都没有,政府都没有,现在到底有多少酒店谁也说不清楚。星级酒店有数,但住宿业是一个大市场,所以需要一个总的信息整合。

按理来说,在现代社会,信息技术手段这么发达,但这仍然是一个难度非常大的任务。一是现状到底有多少,二是有多少在建,三是有多少在报批,在走手续,这些都不清楚,怎么来决策?尤其是涉及到经营财务数据,到现在为止基本上没有完整的数据,就无从判断酒店行业的情况到底怎么样。所以,这是一个基础工作,也是难度比较大的工作。但是作为一个投资商,如果不把这个事搞清楚,光是笼统地说中国旅游形势一片大好,肯定不行。

2. 结构性投资

中国的酒店业需要结构性投资。所谓结构性投资,就是我们现在有结构性过剩,比如城市酒店、商务酒店,肯定是结构性过剩,同时又有结构性短缺。所以,我们现在不要往结构性过剩里面闯,应当集中研究结构性短缺。

就目前而言,主题文化酒店、度假酒店、精品酒店应该是未来3个比较好的投资领域,但是这样的酒店往往不要求大规模,不是动不动一个酒店五六百间客房,不是这样的概念。这些酒店要求更多的是智慧的大投入、文化的大投入,这样的酒店更难做,超越了一般工业化时代培育出来的酒店管理的这套模式,但这样的酒店一般而言往往很容易成功。

3. 长短结合

酒店是长线投资,长远回报,这意味着经受的市场风浪冲击越大,概率越高。所以我们需要研究一个长短结合的问题,这样的一个长短结合恐怕更多需要在资本运作的层面上做文章,而不是简单的一个投资商投资一个酒店,多少年收回这样一个概念。

经过这么多年,我们已经学聪明了,知道怎么调整股权结构,怎么增资扩股,怎么分散风险,进一步把长钱和短钱结合起来。现在也有一批酒店公司上市,甚至在美国上了市,实际上就是这样一个概念。

4. 大小结合

大项目和小项目要结合,单独一个小项目恐怕很难运作,可是这种群体大项目有时候做起来就容易做乱,所以,就需要研究在这里大和小怎么结合。也包括内和外的结合,酒店可以把它视为一个内,外就是景区、度假区和房地产。我刚才之所以说将来这三个综合体肯定是发展的新格局,这就是一个项目和一个群体的结合。

5. 快慢结合

酒店是“慢钱”,是“长钱”,但是也有“快钱”。这些年来,和房地产相结合的产权酒店模式,实际上就是典型的快慢结合,把房地产的经营模式和酒店的运营模式结合到一起。现在,全国的产权酒店已经有1200家左右,规模已经不小,也产生了一系列问题,包括回报的承诺、公共设施运营收入的分配和税收问题等等,需要进一步探索,逐步达到快慢结合。

6. 四商合一

酒店发展的全过程在现实中分阶段,但是应该努力研究全链条,形成开发商、运营商、渠道商、品牌商四商合一。

一般而言,酒店投资商就是开发商的概念,在这一点上和房地产开发商没有什么本质区别。但是转过来,管理公司介入就是运营概念。在现代社会之下,渠道商和品牌商意义越来越突出。能不能形成一个四商合一的格局,对于很多酒店,无论是投资,还是运营管理,恐怕都是比较大的问题,因为现代社会一方面是分工越来越细,一方面是在新的基于互联网平台上的全面整合,这两者都在发展。

7. 模式创新

今后的一些酒店项目应该超越传统模式,努力追求创新,里面的核心就是要形成A+B+C的模式。

A是吸引中心,这种吸引中心很可能不赚钱。比如,上海外滩华尔道夫酒店,专门有一个博物馆,这个博物馆就没有任何经济效益可言,但是创造了一个品牌,这就是吸引中心。包括有些酒店有专门的红酒酒库,这也是吸引中心的概念。B是利润中心,除了日常运营之外,需要研究利润中心多元化。C是衍生的文化中心,涉及品牌运营。如果说一个酒店的运营能够达到四商合一,能够达到A+B+C,这样的酒店就应该是一流的酒店。

通过以上7个方面的措施,能够研究怎么警惕泡沫和防范泡沫,机会仍然大把,但是机会不能笼统地说,笼统地说来说去只有自己倒霉。所以越是形势好,越不能晕,越需要冷思考。未来中国的酒店业仍然面临着蓬勃发展的格局,但是你吃的这一口未必就是好的,所以更要警惕泡沫、防范泡沫,在这个基础上谋求新的发展。

曲磊

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[责任编辑:王晴 PF031]

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