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万达融创632亿大交易 文旅产业新巨头如何落地


来源:执惠旅游

孙宏斌通过抄底万达文旅、酒店资产及乐视内容资源,实际已具备资源(场景)+内容的基础布局,但文旅巨头的诞生核心在其运营能力,起飞的融创文旅如何落地?

孙宏斌通过抄底万达文旅、酒店资产及乐视内容资源,实际已具备资源(场景)+内容的基础布局,但文旅巨头的诞生核心在其运营能力,起飞的融创文旅如何落地?

*本文作者:执惠主编_刘照慧,编辑:秋薇

7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国(01918.HK,下称融创)以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,交易总额达到631.7亿元。公告称,双方同意交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。万达集团董事长王健林10日上午表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

融创从曾经的地产直辖市之王到一线房地产巨头,用了11年的时间,但似乎一直在低调潜行。但近半年来融创风头强劲,从年初150亿驰援贾跃亭到近期全面入主乐视,进而掌控乐视核心资产,再到大手笔包揽万达文旅及酒店大量资产,一个文旅新巨头似乎即将起飞。以往坚定朝着文旅方向发展的万达此次急转弯让业内外不少吃瓜群众惊愕,近几年的万达在文旅领域的投资力度引人注目,万达文旅资产包粗略算来总计高达5060亿。

万达13个文旅项目,5060亿资产是否被贱卖?

根据双方协商内容,万达以注册资本金(净资产)的91%作为估值,总作价295.75亿元,这样的交易逻辑看似是万达急于出售文旅项目的全部资产,对此执惠通过整理万达13个文旅综合体项目投资情况发现,双方对这类资产的作价权重可能更偏向于已开业运营的4个项目:西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨,这四个项目的总投资额已达1000亿元左右,另外9个项目多数处于刚动工阶段,在成本核算及计入权重部分可能更倚重于拿地价格,如果单从投资额方面看,基本可以判断万达文旅板块的资产是作低价贱卖。

资料图

万达酒店旗下拥有四个自营酒店品牌:万达瑞华、万达文华、万达嘉华以及万达锦华,而万达并未将全部酒店资产注入旗下港股上市公司万达酒店发展。截至2016年底,万达酒店及度假村在中国超过100家,撇除掉部分在建和12个轻资产管理输出项目,协议中的76个酒店有可能是万达旗下全部的酒店资产。作为重资产模式的典型代表,酒店业态因折旧、管理成本较高成为许多地产商唯恐避之不及的资产类别,从孙宏斌一贯的高周转运作逻辑看,酒店资产并不受其喜爱,但或许这就是他可以低价接盘的必要代价,而335.95亿元的交易价格显然也是大打折扣。

对于融创来说,是沿用此前多轮低价并购的逻辑进行抄底还是高位接盘,还需要观察融创对于文旅产业前景的理解及判断。从2017年下半年开始,融资环境、融资成本都将更加严峻,未来资金链面临全面收缩,融创作为国内靠前的地产开发商,孙宏斌仍然大概率看好未来地产行业,所以借此机会大规模增加土储,用来完成战略扩展及多业态布局。

但一向敢于冒险的孙宏斌不会排斥更大的发展空间。万达的资产抄底带给融创的绝不仅仅是地产的未来发展潜力,如果从文旅产业逻辑来看,则是资源及依托资源所构建的文旅体验落地场景加配套的布局,万达文旅及酒店多年的积累则是最好的资源储备。事实上,在抄底万达资源前,融创在文旅小镇领域已多有试水。

大规模布局文旅,只为拿地还是另有预谋?

过去两年中,“并购王”孙宏斌步履不停,并在原有整体收购的思路上,增加收购部分项目的方式,其主要诉求是曲线拿地。据融创年报披露,其2016年就有多达16项收购,收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司,涉及资金595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中,有68%都来自收购。今年5月以来,融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权,共增加了409万平方米可售计容面积(住宅及商业),总价合计超155亿元。

根据最新数据,融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六,万达以7332.6万平方米排第七。万达内部人士介绍,万达现有的土地储备大部分为万达文旅城。融创还将在并购市场继续狩猎,凭借着地产行业积累的资产优势,已在成长性更佳的文旅行业展开捕杀。除了此次以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店外,此前孙宏斌早已经布局文旅小镇。2017年1月13日,乐视生态正式引入战略合作伙伴融创,孙宏斌表示,融创已与乐视在特色小镇方面展开深度合作,因为拿地成本低。乐视此前在莫干山区域获得政府批复的1万亩土地,除去工业和其他项目外,剩余的开发价值很大,现在亦成为融创的储备土地。

资料图

此外,2017年6月13日,融创与河南省巩义市政府签署合作框架协议,将围绕青龙山慈云寺景区进行深度开发,打造融创慈云小镇、融创产业新城,总投资达450亿元。孙宏斌曾表示:慈云小镇项目的建设,主要是通过基础设施升级和景区品质提升,对青龙山慈云寺景区(3A景区)品质进行全面改造,打造成为5A级景区,在其辐射区域建设“山、水、禅”为一体的青龙山慈云寺景区,进而品质提升项目。据了解,随着慈云小镇的签约,目前已有包括西山小镇、竹林温泉小镇、嵩顶冰雪小镇、康店明清古镇、河洛戏曲小镇、站街诗瓷小镇等七座“特色小镇”花落巩义,签约投资总额超过1200亿元。

融创此次收购万达文旅及酒店资产可以说是一举两得,既大规模储备了土地资源,同时也为其布局文旅打下了很好的基础。未来的旅游综合体验及文旅产业的发展逻辑将是资源(场景)+内容+运营的集合。这样来看,融创入主乐视与抄底万达文旅就不再是孤立事件,而是有着深刻的联系。

融创150亿抄底乐视内容核心资源,一张大网已经铺开

2017年1月13日,融创与乐视联合举办战略投资发布会。彼时,孙宏斌与贾跃亭当场宣布,融创斥资150.41亿元,获得乐视网8.61%的股份、乐视致新33.50%的股份、乐视影业15%的股份,执惠昨日获悉,融创在乐视影业的股权比例,已由此前的15%增持至21%。融创已经实际控制了乐视的核心内容体系。

乐视网自2010年A股创业板上市以来,经过接近十年的正版版权的推动和持续积累,已经建立起包括电影、电视剧、动漫、PGC合作、音乐、体育等多方面的内容版权库资源。自乐视影业成立,其在整个中国的电影产业快速崛起,2016年乐视影业11部电影票房过亿;同时,在整个行业增速已经大幅下滑的提前下,2016年乐视影业的营收取得了70%的增长,成为全业界增速第一的影视公司,进一步推动全球化业务落地。此外,电影《长城》票房破11亿,在170个国家上映。

网络自制方面,乐视也已经布局了很长时间,拥有超过30个制作公司下的大胆创新的著名导演。花儿影视作为乐视网全资收购的一家专注于精品电视剧的公司,近年来成就了《甄嬛传》、《红高粱》等中国电视剧的发展奇迹,通过卫视和互联网两个平台进行全方位的发行。此外,在乐视网的上市体系中,尤其值得一提的是,乐视网目前已经成为中国最大的智能电视公司。自2013年正式销售以来,经过3-4年的发展,几乎每年都以倍增的速度放大家庭互联网用户的覆盖总体规模,2016年家庭用户数覆盖已经突破千万。

可以说,融创进入的乐视网、乐视致新、乐视影业是整个乐视板块目前最核心、资产价值最优、最具市场竞争力的业务,同时,也是风险最小的业务。据《财新》报道,孙宏斌敢于投资乐视更重要的原因在于,其接到手里的都是乐视生态中已经成型的业务,同时,其还收获了乐视几千万用户,加一个A股的壳。“影业、致新,实际上等于分别承诺了孙宏斌的退出路径,非常划算。”这些优质资源分开可以单独运营,合并可产生全新业态,当年柳传志对孙宏斌的评价极其准确,“他是个能一眼看穿行业的人”!孙宏斌看似冒险的背后的确拥有非同寻常的洞见和胆魄,经过牢狱之灾及人生起伏的他现在出手更加老辣精准。事实上,经过这样的布局,在可以预见的未来,融创势必将成为中国最大的文旅巨头之一。

文旅产业新巨头诞生,资源(场景)+内容+运营将是其核心方向

孙宏斌曾表示,未来房地产行业房企规模前十位将占有整体市场规模的40%。为了确保企业规模持续性增长,过去数年,孙宏斌专注于5个领域的跨界考察,即增量市场、金融平台、资源性行业、大娱乐与大健康行业。这也是为什么融创拼命哪怕承担120%以上的负债率也要疯狂收购扩张拿地的原因——规模化是其重要考虑。此次通过抄底万达资产,融创将在泛地产领域更进一步,推进相关业务多元化发展。“随着同行多元化转型,如万达、恒大规模激增,且地产行业规模天花板已至,孙宏斌越发认识到跨界之必要与重要性”。投资乐视就是融创展开跨界的第一步,但更大的跨界即将开始。

如果沿着这个思路看,执惠认为融创未来将沿着资源(场景)+内容+运营的核心逻辑发展。目前融创在资源和内容方面的整合都已初步具备,但运营将使其面临诸多挑战。资源不等同于产品,更不等同于优秀的旅游服务和体验。文旅项目经过多年的发展和演变,从最初的世界之窗到遍地开花的万达文旅城;从各类卡通公园到迪士尼环球影城抢滩登陆;从单一景区经济到全域旅游,经过多年发展的文旅产业已然由卖方市场向买方市场转变、由资源能力向产品能力转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场跃迁。

不管是华侨城的旅游地产模式,还是乌镇的优秀旅游管理经验,田园东方的田园综合体实践,亦或是红树林的全球分时度假平台,都难以简单复制,都需要对用户人群进行深入研究,把握消费升级趋势,以工匠精神细致打磨产品和服务,再由专业人员精细化运营才能有所成绩。融创接手的万达文旅项目即使能与乐视影视内容生态产生联动,也很难一蹴而就。国内大量影视城项目、电影综合体、电影+旅游等项目,成功者寥寥。市场驱动下的文旅产业不再适用“旅游搭台,地产唱戏”的模式,从投资者、开发商到运营管理方,都不可避免地深陷投资巨大、同质化严重、运营管理模式薄弱、资本资源难以对接、盈利模式缺乏等问题,不知喜欢大手笔、快节奏、速起飞的孙宏斌可否有这样的耐心让在文旅业飞起来的融创平稳落地?

*洪丽萍、陈驹、梁国庆对此文亦有贡献。

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