海南旅游地产进入“胶着期” 目前泡沫量极大

海南省近年来正在进行国际旅游岛建设，以旅游兴岛，但是房地产却在其中成为海南省的“支柱产业”。据海南省统计局最新发布的相关统计数据，截至今年5月底，海南省房地产开发500万元以上的在建项目达722个，同比增长9.4%，占同期海南全省全部固定资产投资项目的36.3%。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮表示，海南岛旅游地产目前泡沫量极大，稍有不慎或将出现崩盘。海南旅游资源丰富，作为全国唯一的热带岛屿，在业内有较强竞争优势。2010年海南国际旅游岛建设正式步入正轨，但在旅游市场大发展的同时，旅游地产也异军突起，各大景区几乎被旅游地产开发商抢占一空。

不可否认，国际旅游岛建设的确将成为海南促进经济增长的制高点和突破口。建设国际旅游岛的本质就是更大程度的开放，以此寻求在亚洲区域经济循环中发挥海南开放的独特优势，使海南在我国对外开放的大格局中有特殊作用，成为我国与亚洲区域经济合作的桥梁和枢纽。国际旅游岛建设将加快海南旅游要素的国际化改造，对推动海南旅游发展有重要帮助。

然而，国际旅游岛概念引来了过度追捧。国际旅游岛的大方针敲定之后，一股狂热的投资浪潮席卷而来，数额巨大的热钱汇聚到这个被寄予无限期望的岛屿。在2011年国家严控之后，海南海口、三亚两地限购之后，海南楼市便走下投资圈钱的“神坛”，直线下降的投资价值和升值空间，让海南房地产转而进入相比内地更加艰难的销售轨道。开发商转而通过岛外营销来挽回销售颓势。

以凤凰岛为例，2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价纪录和总量销售纪录，当年二期开盘，销售均价更是达到8.5万元/平方米，最贵的达13万元/平方米，缔造了一个“传奇”。而如今的凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右，若与常见普通房型比较，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣，部分业主已经套牢。

中投顾问研究总监郭凡礼指出，海南岛旅游地产泡沫背后除了供需不平衡之外，还有片面进行地产一支独大开发的错误思维。诸多旅游地产项目都是挂羊头卖狗肉，地产开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子。以旅游地产为主的海南楼市，显然更应该以价值取胜为核心因素。否则，海南楼市与内地城市相比并无二异。未来海南旅游地产产业链应充分整合和细化，政府可以鼓励旅游企业进入旅游地产，房地产开发企业与旅游企业资源嫁接。

中投顾问发布的《2014-2018年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告》中指出，近年海南旅游地产市场处于盘整时期，这次的宏观调控是全国性的，海南难以独善其身。加上海南房价涨幅已经拔高到非常微妙的地位，因此整体市场不会有太大的起色，在这个阶段，只有非常具有差异化特色的精品项目才能脱颖而出。未来三到五年甚至更长时间，随着海南国际旅游岛离岛免税政策、自由贸易区的建立再到相关后续政策细则的出台，海南有望跟所有其他中国滨海城市拉开差距。