华侨城抛80亿定增方案　缓资金压力助扩张

停牌2个月后，以“旅游+地产”模式著称的华侨城抛出了一份80亿元的定增方案。对于营收规模只有约300亿元的华侨城来说，如此大规模的定增将在较大程度上缓解其资金压力，并有助于其后续的扩张。

根据公告，华侨城计划用这笔钱做三件事：约10亿元从母公司华侨城集团手中收购武汉华侨城、上海华侨城、酒店管理公司的若干股权，将这三家公司变成旗下的全资子公司；约40亿元投资深圳华侨城西北角两个地块项目、重庆华侨城一号地块项目的开发；30亿元用来还债。

值得注意的是，经此定增，近年来大筑房地产版图的民营企业宝能系一跃成为华侨城的第三大股东，宝能系持股20%的前海人寿成为华侨城的第二大股东，这被认为是华侨城实行混合所有制、加快国企改革步伐之举;同时，华侨城拟启动股权激励，向296位中高层管理人员和业务核心骨干授予限制性股票1.21亿股。

业内人士认为，华侨城体制拐点再次出现。2006年，华侨城启动第一次股权激励，公司发展进入快车道，不管是发展模式的探索，还是异地扩张的速度，均明显提速。此次的“混合所有制+股权激励”，有望推动公司的转型，启动下一轮的快速增长。

国企改革起航

伴随国企改革整体方案即将落地的预期，华侨城已经迈出了改革的步伐。

3月20日晚间，华侨城发布公告称，拟以每股6.88元的价格非公开发行11.63亿股募资80亿元。其中，前海人寿、钜盛华、华侨城集团分别认购5.81亿、4.36亿、1.45亿股。

定增完成后，华侨城集团持股比例从56.9%降至50.77%，前海人寿、钜盛华分别持股6.89%、5.17%，位列华侨城的第二、第三大股东。

在此之前，前海人寿、钜盛华并未持有华侨城股份，而这两家公司的背后是宝能系的姚振华。

钜盛华是宝能系公司，其控股股东为深圳市宝能投资集团有限公司，实际控制人为姚振华。前海人寿与宝能系关系密切，其虽无控股股东，但姚振华是法人代表，钜盛华持有前海人寿20%股权，是前海人寿并列第一大股东。

宝能系的加入被认为是华侨城加速落实混合所有制的举措。海通证券分析师林周勇分析，这样的混合所有制，可能会给华侨城的治理结构带来较大提升。

华侨城在公告中也表示，随着我国推进国有企业改革，公司将加快迈出优化国有资源配置、升级国有资产运行效率的国企改革步伐。本次非公开发行股票有利于改善公司资本结构，治理结构提升市场、管理和资本运营能力。

可以看到，华侨城将从此次募集的资金中拿出近10亿元收购由母公司华侨城集团持有的武汉华侨城15.15%股权、上海华侨城9.87%股权、酒店管理公司38.78%股权，收购完成后，华侨城将拥有这三家公司100%的股权。

华侨城称，这样有利于整合内部资源，进一步提升公司对于核心控股子公司的控制力，提升整体竞争力和盈利能力。

至于为什么会是宝能系，一位不愿透露姓名的券商分析师对记者表示，宝能系近几年在房地产领域扩张迅速，此次持股华侨城应该是处于对其房地产发展模式的看好，加上去年宝能系退出深振业，手中握有更多资金，战略投资华侨城也就不难理解。

值得关注的是，华侨城在定增的同时，宣布了股权激励方案，拟向296位中高层管理人员和业务核心骨干授予限制性股票1.21亿股。其中，5位副总裁级别的高管各80万股，215位中层管理人员平均44.8万股，76位核心业务骨干平均26.2万股，行权价格4.73元/股。限制性股票锁定期2年，分4年解锁，每年解锁25%。

“股权激励是最大的亮点，也是国企改革中较为务实、最具可行性的举措。”上述不愿透露姓名的分析师表示，作为央企，华侨城如何激励员工与高管的积极性是当下最为迫切的命题。

这位分析师在过去一年中调研了多家央企国企，发现国企改革在资本市场中很热闹，但产业界和政府部门对于怎么改革、尺度多大都持谨慎态度。他认为，股权激励听上去不是什么颠覆性的方案，但可行性更强，不会产生较大的负面效果，而员工和高管激励问题解决之后，后续的改革才会更顺畅。

缓解资金压力

国企改革概念之余，80亿元的融资规模也将为华侨城缓解资金压力，注入发展动力。

华侨城坦言，自2009年完成重大资产重组以来，公司股权融资受到一定制约，主要通过自身经营积累以及债务融资的方式支持大规模的项目建设投资，公司有息负债规模较大，资产负债率保持在较高水平。最近三年，公司资产负债率分别为69.95%、68.53%和66.01%。这已超过房地产行业64.28%的平均水平及旅游行业36.84%的平均水平，继续加大债务融资规模将对公司生产经营产生较大压力，亦将加大财务风险。

在此情形下，华侨城亟须通过股权融资增强资金实力。定增完成后，华侨城的账面现金将超过200亿元。

根据公告，华侨城将分别用募集资金的7亿元、10亿元、23亿元投入到深圳华侨城西北片区2号地块、3号地块、重庆华侨城1号地块项目中。

上述三个项目区位都较优越，其中深圳华侨城西北片2号地块、3号地块均位于成熟的华侨城片区，定位超高层住宅区，分别计划总投资17.5亿元、22.1亿元，预计总收入32.6亿元、38.9亿元。2号地块已于去年6月开工，3号地块计划在今年5月开工。

重庆华侨城一号地块项目位于重庆市北部新区礼嘉商务区，定位于重庆首个主题文化综合型项目。规划建筑面积55万平方米，包含住宅及商业配套设施，计划今年10月开工，预计总收入将达56.7亿元。

在房地产发展进入白银时代之际，这几个项目对华侨城未来的发展都至关重要。

财报显示，华侨城2014年的营业收入约307.18亿元，同比增长9.1%;归属于上市公司股东的净利润为47.75亿元，同比增长8.31%。

不难发现，华侨城近三年的营收和盈利增幅一直在走低，而去年到达了最低位。2012年~2013年，华侨城的营业收入同比增幅分别为28.63%、26.35%，归属于上市公司股东的净利润同比增幅分别为21.17%、14.6%。

地产业务作为华侨城过去最大的主业，在去年被旅游业务首次超越，疲态略显。2014年，华侨城的地产业务、旅游综合业务收入分别为149.1亿元、151.5亿元。

不过，华泰证券分析师曹光亮认为，华侨城以知名旅游品牌的优势低价拿地，以地产开发快速回笼资金补贴的模式仍然具有竞争力。因为房地产行业赚快钱的时代已经过去，未来需要开发商更加专注运营。

“多数地方政府都希望吸引‘欢乐谷’等主题公园的投资，以提升城市文化形象以及改善区域的投资消费环境，给予华侨城的土地出售均价较低，整体看，华侨城获取土地均价与销售均价之比不足20%，在上市A股房企中位于较低水平。”曹光亮表示。