旅游地产领头羊三亚楼市低迷 以价换量苦等旺季

三亚，一直以来都是海南旅游地产的领头羊，其房产均价甚至高于北上广深。然而，今年以来，受房地产预期向下和经济大环境走弱的拖累，海南楼市成交量大幅下降，以价换量趋势明显，即使是三亚也未能幸免。三亚一小时车程内的大三亚板块，除了半山半岛、雅居乐清水湾等少数几个项目凭借以价换量和相对成熟的开发进程取得较好的成交业绩以外，更多的楼盘仍旧处于发愁卖房的境况。对于即将再次进入旺季的三亚楼市，区域内多个开发商仍旧持谨慎的乐观态度。“进入旺季上岛的游客增加势必拉动成交量，但是，在经济大环境趋冷的情况下，即使房地产预期上扬，在海南以价换量应该仍将是大势所趋。”海南某开发商说。

大三亚普遍以价换量

今年楼市普遍低迷，三亚也不例外，开发商以价换量的同时，业内人士也在猜测，海南楼市旺季来临之前，三亚将有可能如海口一样放开限购。

对此，三亚某项目开发商表示，三亚的限购政策仅限于三亚市区，而从目前三亚以东一小时车程内的大三亚板块诸多湾区内楼盘的销售来看，即使三亚取消限购，利好也不一定有多么立竿见影。“根本原因还是购房人对未来的预期，这里的预期尤其指经济大环境的预期，而非单纯的楼市价格走向。”该开发商强调。

或许这一开发商代表了多数大三亚板块开发商并不乐观的心态。大三亚板块内的楼盘，基本上从年初即开始了以价换量的销售政策，试图以大折扣吸引购房人早已成了普遍现象。

以鲁能三亚湾为例，在售房源全款折扣可以下探至7.5折，而多年来占据海南销售冠军的雅居乐清水湾，也在3月份即默默开启了8.2折卖房的模式，甚至在五一推出了一批“五折”房源。

对此，业内人士表示，即使是大三亚板块具备热带气候这一独特属性，但也肯定跳不出今年全国楼市都处于观望的态势，再加上旅游地产还受到经济大环境的影响，因此，大三亚以价换量并不意外。不过应该强调的是，三亚楼市也多少存在着之前过度透支国际旅游岛这一概念。

新利好落地 旺季检验是否能刺激楼市

与楼市低迷所不同的是，大三亚板块在配套及旅游属性上，又一利好落地。据了解，9月1日，位于海棠的亚洲单体最大的国际免税店——三亚海棠湾免税购物中心正式开业。

据媒体报道，该免税店开业5天内即实现了3700万元的营业额。在业内人士看来，从海南国际旅游岛战略确立以来，免税店的规模及商品种类备受诟病，而海棠湾免税店的开业，有望成为大三亚板块开启外向型旅游经济的起始点。

不过，或许是因为时日尚短，该免税店的开业并没能像以往一样，一有利好便传导至楼市。据三亚某房地产商介绍，就目前而言，尚未感受到免税店开业给楼市注入活力。不过，雅居乐清水湾海南、云南区域营销总监吴耀华表示，在即将到来的海南楼市旺季，一方面是全国各地适当放开房地产调控政策所带来的预期变化，另一方面是大三亚板块内开发商普遍采用的以价换量政策，都将刺激大三亚板块楼市适当复苏。

不过，业内人士认为，所谓的复苏，应该还是在成交量上，而价格方面，以价换量仍将是主旋律，只是幅度大小而已。

“大三亚楼市作为纯粹的旅游地产，没有刚需的属性，相反却受到经济大环境的影响较深。经济走势趋缓，势必削减大三亚购房群体的基数。在长时间的低迷下，开发商不论是迫于销售任务压力还是回款压力，都不太可能轻易试探购房人的价格上限。”业内人士说。

一线房企扎堆陵水 成为大三亚热点板块

作为海南楼市多年来的销冠楼盘所在地，陵水一直都备受购房人关注，同时，也成了众多一线房企扎堆的板块。

据了解，近年来项目主要位于北纬18度以北的富力地产，也正式进驻陵水;而今年5月初，全国十强房企碧桂园也以2.88亿元，拿下陵水珊瑚休闲度假区一幅12公顷的大地块。至此，仅陵水清水湾一个湾区就形成了雅居乐、绿城、碧桂园三足鼎立的局面，足见一线房企对陵水板块的关注度。事实上，在富力与碧桂园尚未进入陵水之前，这里就汇集了包括雅居乐、绿城、合景泰富等在内的知名房企。

对此，业内人士表示，三亚以东沿线，既属于热带，又有开发可能的，基本上都集中在了陵水，因此，房企扎堆也并不意外。

事实上，从陵水在售与在建项目的规划来看，陵水算得上是度假配套相对更完善的板块。据了解，位于陵水的海南富力湾，不仅有旅游房产和酒店开发，还将同时建设一个大规模的水上游乐园，为国际旅游岛再添一个外向型的度假配套。

在吴耀华看来，陵水板块的配套逐步完善，甚至是多样化发展，开发商的努力还只是其次。“就从免税店说起，相关部门把免税店设置在海棠湾，其实也是想在发展相对较好的东线海岸，寻找国际旅游岛建设的突破口。这种政策、规划上的倾斜，将是区域价值释放的最大支撑。”他也坦言，未来的陵水，在交通配套上，尤其是公共交通配套上还需要加强。

房企扎堆，相应的竞争也较为激烈。在今年市场低迷的背景下，开发商可以说折扣力度都不小。雅居乐8.2折卖房;阿罗哈清水湾也不示弱，曾推出特价房，单套优惠25万至30万元;刚刚启动的海南富力湾，130万至160万元总价的公寓，折扣也在20%左右，其中370万总价的别墅产品，最高可减免100万/套。