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荣邦瑞明史小辉:如何投资旅游项目


来源:凤凰旅游

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凤凰旅游讯:近日,由凤凰旅游主办的第三期凤凰文旅沙龙“新型城镇化与旅游产业新机遇”在北京大学廖凯原楼成功举办,本期沙龙“政”、“研”、“企”三方主体对新型城镇化过程中,旅游业发展的新政策、新机遇进行深

凤凰旅游讯:近日,由凤凰旅游主办的第三期凤凰文旅沙龙“新型城镇化与旅游产业新机遇”在北京大学廖凯原楼成功举办,本期沙龙“政”、“研”、“企”三方主体对新型城镇化过程中,旅游业发展的新政策、新机遇进行深入解读、剖析,为新型城镇化与旅游业发展建言献策。以下为北京荣邦瑞明投资公司合伙人史小辉的发言整理。

北京荣邦瑞明投资公司合伙人史小辉

政企合作关系管理是实践中制约旅游项目发展的重要因素

以北京为例,远郊区县乡镇、尤其是有旅游资源的基本都有投资人参与乡镇城乡统筹开发,有的项目甚至已经进入十多年,但大家看到的,成功的案例不多。当然原因很多,有投资人圈地的,也有规划调整、土地政策、产业政策变动造成,但大多数都与政企合作关系有关。

以北京某项目为例,政府希望旅游综合开发、增强基础设施建设,改善原住民的生产生活条件,提升镇域产业品质和规模。政府希望投资人来提前介入,先行负担以上各类投资,待土地成熟后再介入二级开发;对于投资人来说,部分投资是对其参与二级开发有直接带动或配套作用的,而对其它政府职能是没有投资动力的,投资如何实现回报、如何退出是没有预期的,自然无法进行决策。

当然,双方对提前介入,通过提前规划和基础投资来获得后期较高的收益的共同目标是一致的,这时政府应从就应该政策角度落实各种投资的投资回收渠道(如将一级开发之外的投资纳入成本或上级投资范围,通过成本返还或政策资金补助收回投资),让投资人可以放心投资,起码投资成本可以收回来;而投资人应该帮助政府策划区域,评估区域开发所需要城市和产业功能,以及必要的投资,以达成政府希望的区域改造目标,只有这样双方才能有合作的基础。在此基础上约定双方的责任权利,共同推动开发。

意见》对土地制度的突破需要进一步的操作细则支持落地

《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》提出“年度土地供应要适当增加旅游业发展用地”,“进一步细化利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和石漠化土地开发旅游项目的支持措施”,“在符合规划和用途管制的前提下,鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业”。可以说旅游用地获得形式更具备多样性,获得用地的机会也更大。

但是,以集体建设用地开发旅游项目的案例来看。目前旅游企业多采取与村集体签署土地承包/承租协议和收益分成协议,但受制于土地利用政策,旅游设施的兴建只能以村集体名义立项和投资,投资人地位难获保障,投入资产也难以计入公司资产规模,更难获得金融支持。如面临村集体换届等问题,也可能带来纠纷。

《意见》将给这些旅游投资人更好的保障,如果能获突破,那么项目使用的集体土地使用权可以作为出资作价入股,作为企业的合法财产收到公司法保护,也将为企业拓展融资支持。

当然具体的落地政策还要等国务院成立的部际协调小组就旅游土地政策给出具体的集体土地使用权入股的评估标准、转让和处置审批、监管办法来,才有可能真的实施,但这不影响市场对存量集体土地的关注,占得先机以待后市利好。

从旅游金融政策看,未来旅游行业将是强者更强,小者愈精的趋势

旅游业具备是运营规模大,投资成本高,形成资产规模小,回报周期漫长等特点,这决定旅游开发项目很难符合金融机构融资抵质押、现金流稳定的要求,因此各地除少量的旅游贷款产品外,能够获得的融资支持的很少。

《意见》中提出加大对旅游企业发展融资、资产证券化及上市等支持政策,同时鼓励跨区域的旅游行业重组兼并,总体来说大型旅游企业(尤其是上市企业)、政府类旅游平台将是主要受益者,将通过发债融资(中长期融资)和资产证券化以及上市实现企业旅游设施的体质升级和旅游区接待水平的提升,以及对存量的旅游资产资产证券化,提升再投资能力。如2010年华侨城集团通过打包三个项目的存量资产资产证券化募得18亿元,整体更新和提升了华侨城旅游设施。政府平台拥有地方存量的优质旅游资源,多是已经形成良好收益的旅游资产,更易获得资本市场的支持。

旅游行业未来将竞争更加激烈,因此小者愈精的趋势也更加明显。在常规融资渠道没有优势的情况下,而中小企业在旅游产品研发上则会越来越精细化,他们会利用同地方的政企关系,不断探索创新的融资和投资方式,与各种旅游产品研发创新相结合,实现精细化经营和管理,形成自己的模式和品牌,形成新的市场,也形成行业壁垒。

与中小旅游企业的发展关系较大,如无产权的旅游项目融资,如可以围绕俱乐部方式打造,通过预期服务的提前售卖方式收回投资。此外互联网金融也是旅游的融资渠道和客群,如众筹模式,体现了旅游产品的私人定制和开发参与性,也将重塑旅游的玩法,当然众筹的核心是人群背后的影响力和市场的带动效益。

我们相信国家在旅游政策落地方面会出很多政策,让投资人真正关心的问题真正落地,能够让旅游市场更好发展,旅游业态更多元化,我们前方是充满光明的!

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