盛世神州房地产投资常务副总裁 李万明
大家下午好。中国的旅游业前景是很广阔的，统计数据表明，中国的总旅游人次数非常巨大，当然这和中国的人口有关系，也和传统的交往走亲访友也有关系，平均这几年增长将近一亿人次，今年预计可以达到将近20亿人次，这里面不一定全是旅游，但是整个量也是非常的巨大，表明中国的旅游业是非常有潜力的。
旅游行为非常的广泛，这和国外不太一样，国外基本上是中产阶级才有旅游需求。在中国即使是农村人口旅游花费也不少，城镇人口旅游花费更大，这就表明旅游给经济带来活力和投资旅游的潜力非常巨大。
第三个特点，旅游景点分布比较的均匀，中国地大物博，每一个区域都有独特的旅游景点，可以说几乎每个地级市都有。这样会导致旅游即有短距离的旅游，尤其是咱们国家实行各种节日假，两三天的短途旅游是主要的形式，这是应该重点挖掘的。也有远距离的飞行，远距离表明不同的地域风情也有吸引力，每一次的消费额更大一些。当然也包括出境游和入境游。外国来旅游时间会比较长，一般会一个礼拜甚至是半个月一个月。
第四个特点，基础设施建设推动旅游业发展，可以说是推动着迅猛地发展，国家这两年为了抵抗金融危机，包括道路工程，包括铁路轨道，也包括落后地区的改建，这样使得旅游的范围和旅游的便利性、到达性都非常好，实际上也是减少旅游项目自己开发的投资量。
由于基础设施的推动，也使得原来交通不便，非常隐蔽的，没有开垦的自然景观得以面市。今天带来的很多的项目，确确实实不错，尤其是一些原生态的项目，包括三年前的汶川地震也使得我们对羌族有所了解，我们传统的四川的旅游都是成都、乐山、青城山这些地方，实际上有很多地方也是非常美丽的，民族风情非常好，原来是交通不便，现在由于国家的大量的投资使得这些地方得以面市，很多的地址公园陆续列为了遗址。
第二部分介绍一下旅游项目的投资特点。
旅游项目基本上都是周期很长，投资总额很大，这是我们最大的困惑，很多拿着几百万就想搞旅游投资，实际上如果没有足够的量是不行的，如果没有思想准备，把它当成为社会谋福利的工程，想要和做房地产一样，三两年内获得很好的回报这是非常难的。这是旅游投资最大的特点。
总额动不动就上亿，拿几千万做旅游开发困难性比较大。
第二、委托管理很重要。很多不大懂，觉得搞一些农家乐起家就想把更大的饼做起来这是非常难的。应该说旅游项目经营管理非常难，有点类似于酒店的集团化管理，是需要很多年经验的积累。
旅游项目要经营，必须要善于营销推广，这方面传统有很多旅游项目做得非常好，包括芙蓉镇以电影来带动，也包括更早的刘三姐。旅游项目要经营好，要结合系统的营销推广策略，使得这个项目深入人心，他们都去传送。
经营管理上要学会滚动开发以小做大，滚动开发是总投资上亿元，前期投两三千万，开发一期开放一期，需要注意的是必须每一期都有特色，每一期都能够达到真正的旅游完善，不要让人家看了失望下次再不来了。
需要考虑委托管理，由专业化的企业进行管理，专业化的管理公司对旅游项目的发展增加收益额是非常重要的。
能够适当地运用连锁经营的办法，把有些项目归到某一个企业的旗下，像希尔顿饭店一样。只要往那个方向玩的时候都会联想到连锁品牌。使得既然去了肯定是服务得很到位的，也可以减少宣传的费用。
旅游项目的投资还有一个特点是长期效应，前期没什么多大效应，长期来说效益非常好，前期要滚动开发还需要不断地完善建设，不断地追加投资，基本上5到10年以后投资效应才会显现。所以说投资界经常会说把投资旅游当成养老项目，这里面如果结合一些旅游地产的方式，能够把部分旅游设施在前期变现也是提高前期效率的办法。但是由于长期效应好吸引大家纷纷往里面靠，只要是景观好、故事多、周边的旅游资源比较多，应该说投资旅游是可以长期获益的。
第三部分，旅游项目的传统融资办法，民间借贷，员工集资、亲戚集资欧很多，也有私募企业垫资，现在施工企业贷款也越来越困难，银行借款不用说了，只要是启动运行了当地的银行都会给一些支持，还有其他的一些办法，比如说发行公司债券，比如说上市这都是非常好的办法。
第四部分，介绍一下这几年PE股权投资基金方案。第一是因为新的合伙企业法催生PE基金，我们国家到07年6月1号才颁布了新的合伙企业法，改变了原来的公司法的模式和架构，使得PE在中国有了兴起，其实在国外已经做得很大了。新的合伙企业法最主要的内容有几个方面，其实很多公司是牢牢地控制了50%的股份，这是站在传统的角度，公司法的角度的理解，实际上合伙企业法已经把此彻底垫付了，不管是投资多大，只是在合伙协议中范围内拥有自己的权力，主要是投资的监管权和利润的分配权，管理者管理公司要享受集体分红，在国外比较常见的是二八分，不像传统的干股是虚的，即使这样也有更多的分配方式，三七分、五五分都有。比如说政府付出了支援，它可以享受更多的分红。
第二个方面，最主要是把资金交给专业人士搭理，原来公司法谁投资多，他可以有权力聘请职业经理人，但是新的合伙企业法，日常的管理权交给PE，也就是基金管理公司。
第三个特点，分享投资收益的方式可以自由约定，只要一开始发行私募股权基金的时候，明确好大家的收益方式就行，比如说有人多投了不一定多得，可以把一部分让给别人，有人可以先分，有人可以后分，当然不是把所有的股份都让出去，合伙企业法规定，不能把收益全部给某一批人使另外一批人没有，但是只要有就行，哪怕是1%。
在这样的前提下我们产生了PE基金的投资项目方案，有几个优势，第一增值扩股的方式进入，可以壮大实力，PE股权投资基金主要是国股权投资，资金进去是作为股东投入，实际上是壮大旅游开发公司的自有资金，自有资金多了自然信誉好，可以支付得起，使这个项目刚推出的时候就有个好的形象。
第二由于是自由资金，所以银行的贷款可以照用，而且可以提高贷款额度，可以说PE资金是增加股本金的，第二步建设融资还可以以贷款参股的方式；第三点，由于有这么更多的融资方法，可以加快建设进度，有些旅游前几年花的钱过少，做的数目也不好，经典也很破旧，管理也不到位。通过系统的方法，同时考虑好各种融资渠道，使得足够的资金可以到位，这样可以加快景点的开发进度。
PE基金介入之后原始的股东可以通过回购基金的股权得到长期收益，比如说头五年最头疼，五年以后可以收益，我们可以通过协商，可以采用大股东回购的方法在八年回购，尽量回购股权。这种PE基金的融资方案对长期的项目都是非常合算的，传统的退出方式还有上市交易转让的方式。
如图，架构，甚至神州当管理公司当PE，按照不同的地方的要求，还要有个人当核心人物，加在一起合作量可以很少，10%算比较多的了，2%或者是5%都可以。向社会感兴趣的人士进行融资，社会的投资额可以达到90%，合在一起成立有限合伙专项基金，甚至是独立投资中心，专项基金，通过一定的办法去参与到某某开发公司的某某项目的投资中，参加的方式是多种的，为了保障资金的收益可以短期内控股，当投资到一定的年限，比如说三五年之后利润分红，使得我们这个基金的投资回报很安全，对收益的安全还可以用大股东的担保来进行，这样使得基金非常的安全，用这种方式跟某某旅游开发公司进行合作这是很好的资渠道。
刚刚介绍的是通过PE基金的方式进行融资，实际上开发旅游项目还可以通过有限合作制来进行，第一点有信誉的公司和个人担任GP，第二点设置发起人前十年分享收益少，十年以后多向收益，头十年的收益让社会上的参与人分享90%，发起人GP分享10%，但是十年后可以颠倒过来，50%的投资可以分享90%，应邀参与的人士在十年后分享10%、20%，让应邀参与人的回收在五、六年，七、八年就实现，原始的发起人10年后获得更高的收益。
新的有限合伙企业法给了我们很多的机会，可以帮助大家扩展融资渠道。
谢谢大家！
