优山美地国际咨询机构董事长 马少辉
今天很高兴受王琪先生的委托，给大家介绍一下旅游投资项目的规划和策划的体会，在座的很多都是专家、领导和同行，我们把自己参与的项目跟大家沟通一下，因为这几年我们在很多旅游项目的开发和策划的过程中也做了很多的润滑剂的作用。
我今天重点是推介一下项目，我们在策划的过程中跟很多的政府以及很多的投资商，他们有很多的困惑，包括有很多的忧虑，包括李总所讲的都结合项目和大家交流一下，今天我讲的四个方面的内容，第一是中国旅游投资的发展的趋势，还有一个中国旅游投资项目的类似，第三旅游项目的规划与策划的原则，以及机构这几年全国各地做的旅游投资的项目，有的项目是策划，有的项目是帮着做推介，中国旅游投资发展的趋势，从上世纪90年代开始分两个阶段。
早期中国从改革开放开始一直到现在，真正到了2009年以后，中国整个的旅游界，特别是这两年宏观调控以后，很多的地产企业和很多资源性投资的企业都在寻找出路，包括一些专家做商业地产，他们做旅游地产，包括一些大型的投资他们也是新手，因为在中国没有一套传承的适合做旅游投资的方法，早期我们回顾90年代初期我们国家因为当时为了迎来改革开放把酒店的建设，当时是实现了很多星级酒店按三星级收费，当时很当的沿海开放城市都出现了出租率非常低的信号。
这几年实际上我们国家旅游大的发展非常的明显是跨地区的投资、跨行业，我们现在做的大型旅游项目规划非常多，这几年新城的规划都把旅游的要素，旅游开发的主题的创意融入到新型开发中，涌现出了无数的主题公园的项目，和无数的旅游地产的项目，在不同的区域出现了一些，包括现在温泉时代的出现，以及高铁时代的出现，都代表了我们国家在旅游产品，旅游的档次，升级换代和旅游投资的收益。
现在很多旅游新的项目，都是源于高端的主流社会的项目，很多老外都说，中国出现大量高尔夫球场，别墅和其他的房地产开发来养高尔夫球场，国外是不认同这种做法的，他们认为好的旅游投资的项目，本身就可以形成非常大的产业，现在中国目前比较好的就是东莞观澜湖一代的高尔夫球场，有一百多个洞的球场。政府发现高尔夫带来的收益超过了一个经济开发区，当时我记得前十年，厦门市曾经在厦门大学开设了商务专业，大学生体育课的必修课是必须学打高尔夫球，他们当时想把厦门规划成高尔夫球岛，当时有很多的政策，包括很多的媒体舆论的压力，所以说创意没有得到实施。
到了现在这个时代，在旅游的项目创意，包括新型的旅游业态，包括新型的旅游投资平台，包括我们论坛这样的交流会，这都是非常好的平台和中间的润滑剂，使我们很多旅游项目和旅游资金，包括很多创意都成为了可能。
现在我们国家旅游投资的发展还属于初级阶段，目前很多的项目策划、规划，包括一些做钢铁的他们画出非常好的规划图，我们实际上是做规划做策划只是把他们所做的规划，如何变成技术可行的方案。我们现在缺少大量的专业人才，我前两年跟上海世博会的总规划师讲到，中国世博会以后中国人的策划理念，包括设计已经不能老跟着西方国家后面去走，中国可以创造出新的模式，现在很大的国企都在输出中国的开发形式，中国的开发策划，投资的模式已经得到了国外的认可。我们统计十一五到十二五的趋势，目前我们国家旅游投资大的趋势，反而是西部包容性，另外企业行为高于政府的行为。
我们在传统的旅游产品的分类中，有观光型、度假型，包括农工业示范型，主题公园等等，这种传统的旅游产品内的划分已经不适合现代的需求，现在有新的业态，包括大型的旅游综合体，已经出现了非常简单而明晰的亮点，可以把很多的商业投资解决掉，但是里面有两个最核心的产品分类的核心，同样一类的产品必须进行完整的产业链，上下游和同类产品的产业链。
实际上有一些现在所做的名字叫主题公园，实际上已经不是主题公园核心的盈利模式，包括我有个同学上海迪斯尼干中方的负责，目前中国引进西方的商业模式其实都是亏本的，但是它有个最大的收益，中国在学习西方的商业模式的创新，我们目前跟迪斯尼定的很多的条件我们中方是吃亏的。中国政府和投资合作方我们考虑的出发点是跟西方的商业模式是不同的。
在这些商业的投资项目中，从比例上来看，传统的观光型在中国还占比较大的份额，但是正好是中国传统的观光型旅游转型非常重要的信号，中国最著名的几个旅游城市，黄山、桂林等等，靠传统的旅游观光型的项目，他们有世界遗产，把门有顶级的世界级的旅游风景资源，黄山我去过5次，桂林去过不下10次，很多景区传统的游客去完了以后再也不去了，但是去三亚，我每年都去三亚，在酒店里可以满足我所有的需求，传统休闲的模式，包括旅游的规划和投资需求已经发生了巨大的变化。现在整个社会市场的需求更多的是休闲类的产品。
分区域来看有个非常奇怪的特点，西部投资的项目已经超过了东部，按道理东部的经济讨论，包括收益都是最好的，但是西部的政策，西部的创意，西部的资源的禀赋都优于东部，目前东西部的投资的类别发生了很大的变化，东部倾向于商务休闲高端的产品，西部更多的出现了个性化、特殊化的产品。
投资规模，现在5个亿以上项目占三分之一，这几年大部分十个亿的项目，我们开玩笑中国最大的开发商是谁？最大的开发商是地方政府，温总理批评说，开发商应该流的道德的血液，我们也经常跟地方政府交流，地方政府60%的收益是靠着土地收益。现在中国旅游地产的风险如影随形，目前实际上旅游地产的开发是属于后期盈利性，后期运营的成本过高，收益的周期太长，对开发商、投资商综合实力的考验非常之高，这个问题上包括万达是联合了航母级的团队去做旅游项目也如履薄冰，在中国这种不完全的市场化运作的模式，在旅游项目的规划和策划中也要借鉴。
第三部分是讲旅游投资规划和策划的差别，包括有一些法定性的，有一些引导性的，我们在跟政府交流的时候，比如很发达的沿海地区，很多政府的市长会找我，我现在项目非常多，在我们市今年的旅游项目已经超过两百个亿了，我现在不知道什么项目是可以引进，而什么项目是不能引进的。单纯性的目标很明确的反而会比较好。所以我们在规划再延伸的非常重要的旅游地产，投资项目投资非常核心的项目策划，只是现在的策划有点像传统的旅游的详细规划，甚至是概念规划。那么这些项目之间都是不能少的，特别是旅游项目的策划针对性非常强，需要创造性的思维，包括有非常强的实操性，这些可以全面地提升旅游项目产品的生命力，也带来了最基本的收益，目前我们做了很多的项目规划，实际上非常重要的还是规划的思想，我们平时常说的，思路决定出路，。我们有“三跳，三赢，三个升级，三步运营”“三跳”所有的项目是跳出项目看项目，一般会跳出市场做市场，跳出旅游做旅游，现在从商业地产到旅游地产，现在更多的是叫产业，一切皆可能，这样的理念去旅游的时候，我们的思维和视野会更广，包括很多靠口碑营销，我在广州的朋友每个礼拜可以回两次广州，回广州一个非常漂亮新开的酒吧，或者很漂亮的休闲设施里去打牌，之后就直接回广州了，现在交通条件的改变使以前不可能的事情得到了改变。
我们同传统的观光旅游向观光度假升级，从传统的旅游过境向旅游目的地升级，在三方共赢，我们希望政府、企业、老百姓都要受益，政府可以改善投资环境，企业不管是团队还是自己都可以有很大的受益，老百姓更方便。
三步运营，现在所有的产品都可以成为新的亮点，包括新的做法都可以研发，所以说环境的营造，综合配套以及最终的全面升级都可以得到体现。
现在做旅游投资项目的运营商的角度来说，我们必须要做到城市区域上的运营的角色，也是项目管理者的角色，缺一不可，或者说很多人会走很大的弯路。
这几个项目也带了招商的对接，我们做了很多的项目，我们选择了一些旅游投资项目有关的，有的是国营公司承担的政府的开发。举例我们最近帮一个政府地产公司做了天津五星的项目，这个项目是养生休闲，这个项目是北京到天津，中间唯一这样的高铁，天津五星的中心区，旁观有大型的房价卖八千块钱一平方，这个地方实际上整合了很多公司的资源，包括地方急需的商业配套的资源来做的项目，我们对项目的定义是中国首座湿地公园，这条河是大运河，这条河是远应河，中间还有一条龙凤河，这里有很多的资源，还有36洞的高尔夫球场，还有蓝色港湾的项目，还有站前广场的开发等等。
谢谢！
