复星旅文钱建农回应盈利和模式质疑：以楼盘收入平衡旅游投入但不做房地产

12月18日，复星旅游文化集团（以下简称“复星旅文”1992.HK）的股价在上市后的三个交易日仍未企及15.60港元/股的发行价。

面对股价的低迷以及外界对于复星旅文地产业务支撑“文旅招牌”的质疑，复星旅文董事长兼首席执行官钱建农今日现身北京做出回应。

钱建农表示，复星旅文将更关注自身业务的成长，相信投资者会慢慢看到复星旅文的价值。同时，接下来仍将以轻资产业务为主，亦不会舍弃重资产项目的投入和建设。

郭广昌钦定股票代码，钱建农回应首日破发

1992，不仅是复星旅文的股票代码，也是复星成立的年份。然而，这个郭广昌钦点的股票代码没有让复星旅文摆脱首日破发的命运。

12月14日，复星旅文正式在香港联交所主板上市，发行价15.6港元/股，每手200股，据此全球发售完成后的市值将约为190.81亿港元，约合167.76亿元人民币。然而在当日上午9点开市之后，复星旅文的股价便一路下滑，最终收盘价仅为14.98港元/股，较开盘价下跌3.97%，首日市值183.22亿港元，距原计划的190.81亿港元存在7.59亿港元的差距。

复星旅文赴港上市

面对股价的低迷表现，钱建农今日在京接受媒体采访时表示，股价破发受资本市场诸多因素影响，我们没有办法避开这些因素，但是对于管理层来说，会更关注自身业务的成长，以及经营和利润的提升，相信投资者会慢慢看到我们的价值。

根据此前发布的招股书显示，复星旅文2015至2017年及2018年上半年其营业收入分别为人民币89亿元、108亿元、118亿元和67亿元。与此同时，各年度实现的净利润分别亏损9.54亿元、4.73亿元、2.95亿元、1.35亿元，尽管净利润亏损逐年下降，但连亏三年的现实依然让业内对其盈利能力产生质疑。

钱建农今日接受采访时表示，复星并不是一个高负债率的企业，其大部分经营以轻资产为主，主要投入的重资产项目也将通过物业销售进行平衡。

复星旅文

对于出现负债的情况，钱建农解释，其中包含来自亚特兰蒂斯69.88亿元的物业销售，由于目前还未交房，因此体现在合同债务里，需等待交房后可抵现为收益。于此同时，在今年4月亚特兰蒂斯开业前，有1.8亿元一次性费用计入，造成了上半年近1.35亿元的亏损。“但是到三季度，即使包含一次性费用，也已实现调整后的盈利。”

钱建农在接受采访时，对复星旅文未来的盈利表示乐观，目前，复星旅文95%的收入来源于Club Med。自2015年以来，Club Med的营业收入以每年15%的速度增长，营业利润也从2015年的9500万亏损扭转为2016年和2017年分别实现2.09亿及4.64亿利润，实现122%的增长。

“敢于在冬天上市的，大多是好企业。”今年11月，郭广昌在复星旅文将分拆上市的“官宣”文章中表示，要对得起这个评价，只有加倍努力，努力让这个冬天在多几把熊熊的火焰，让这个冬天不再寒冷。

钱建农的回应能否扭转复星旅文的股价颓势仍有待观察，对于全球最大的休闲度假村集团复星旅文来说，百亿的资本能够帮助复星建立起华丽的文旅生态，但要基业常青，仍面临诸多考验。

以楼盘业务平衡投入，但复星旅文不做纯地产

根据复星旅文的招股章程显示，2018年上半年，包括度假村、旅游目的地、基于度假场景的服务及解决方案在内的三大业务共实现营业收入为66.67亿元人民币。

旅游目的地业务中，作为复星旅文“一站式旅游休闲度假综合体”的旗舰项目，三亚亚特兰蒂斯带着推动三亚旅游进入3.0时代的任务而生，拥有度假酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、会展及海洋文化体验等多种业态。

亚特兰蒂斯

数据显示，今年5、6月份，三亚亚特兰蒂斯总收入分别为4600万元以及7000万元，第三季度总收入为2.9亿元，房间入住率自开业时的42%提升至第三季度的73%。

不过，就目前看来，亚特兰蒂斯主要的收入来源，依然是其配套的楼盘项目。亚特兰蒂斯配套了名为棠岸的楼盘，共有包括197套别墅和807套度假公寓在内的1004套房源，目前已销售95%左右。“亚特兰蒂斯•棠岸”在今年上半年实现地产销售收入69.89亿元，目前这笔收入记在“合同负债”科目中，尚未正式确认收入。

亚特兰蒂斯

尽管钱建农在接受采访时戏称：谁说做地产我会骂他的。但是，就现阶段看来，哪个版块更赚钱，数据一目了然。

通过配套的楼盘业务来平衡旅游项目的投入，是近年来在文旅地产中常见的模式。

钱建农认为，不应单纯地理解或者埋怨这类模式。“外界没有理解复星旅文在做什么。我们确实有部分是地产销售，但是跟传统的地产公司完全不同。”钱建农进一步解释，如果要做地产，一定是在一、二线城市，不会去丽江或更偏远地区的旅游目的地选址；其次，地产项目的定位并非住宅产品，而是一种投资品和旅游产品，针对的主要购买群体也并非当地居民。

亚特兰蒂斯

消费者在购买房产后，可将房产回租给复星旅文进行托管运营。“同样在北京买一套400万的房子，你获得的租金可能比这（亚特兰蒂斯•棠岸）低得多。”钱建农表示，正因为如此，三亚的地产项目在2017年售出95%。

在此模式下，在同一个项目里，游客能够同时选择酒店式和家庭式两种住宿形态。将固定的家庭住宅转化为短租房源，也可提升该区域住户对游乐设施的使用率。

钱建农认为，上述模式有助于中国旅游目的地产品的升级换代。基于这一逻辑，复星旅文在丽江和太仓的项目也将采取类似于亚特兰蒂斯的商业模式，通过销售地产项目先收回一些资金，买房者再回租给复星旅文进行管理，并出租给游客。

除了亚特兰蒂斯，未来，复星旅文在重资产的目的地板块还将有丽江和太仓两个项目，将分别于2018年底和2019年开始施工。此次复星旅文IPO募集资金的52%将用于开发丽江及太仓项目及发掘具有珍贵资源的新旅游目的地。从招股书看来，丽江项目未来数年预计将产生估计成本约24亿元，大部份为建设成本。而太仓项目已产生总成本约人民币23.15亿元，主要为土地收购费用。

复星丽江项目面积为35万平方米，其中销售的物业部分约16.3万平方米。除了Club Med，还将引入Thomas Cook集团旗下酒店品牌Casa Cook，同时还会有丽江特色的客栈以及商业、娱乐、文化项目等。而太仓项目将涵盖阿尔卑斯小镇、主题乐园以及休闲、商业、餐饮、室内娱乐等业态。

有业内人士向凤凰网旅游表示，从投资和收益角度来说，地产和旅游不必分得那么清楚，旅游项目中有地产收益，地产中有旅游功能。旅游项目的投资回报周期长，靠地产这支拐杖支撑着，可避免企业项目亏了、不做了。

加入文旅地产扎堆的丽江，如何应对竞争？钱建农认为，如果单纯以旅游＋地产而言，确实竞争激烈，但复星旅文在产品、销售渠道和生态上的定位不同，加上有了亚特兰蒂斯的运营经验，目前复星旅文在这个行业没有太多竞争对手。

轻资产仍是业务重心靠什么守住世界第一

对于复星旅文未来在轻重资产之间如何侧重，钱建农表示，未来，轻资产才是业务的主要内容，今后Club Med新开的度假村也将不再是自持项目，而是轻资产运营。

“现在我们自己投入去建，是因为目前国内的旅游度假产品我们都不是非常放心，所以我们自己来做。但可能在亚特兰蒂斯、丽江和太仓项目做出来以后，其他好的产品也会逐渐出现，我们就可以寻找一些好的项目做轻资产运营。”钱建农还表示，仅关注轻（资产）或重（资产）很难满足客户需求，做轻资产的时候很难去监管这些好的资产，所以必须要去建设。

来源：弗若斯特沙利文报告

然而，根据弗若斯特沙利文报告显示，2017年复星旅文以16.67亿美元的收入和0.8%的市场份额位列全球五大休闲旅游度假村集团首位。但是，在度假村数量以及覆盖国家及地区数量方面，复星旅文方面并非占据绝对优势。

对于如何夯实度假村板块的护城河，钱建农在接受凤凰网旅游采访时表示，复星旅文将通过用户体系建立、加速度假村数量增长并且完善生态系统以建立起在度假村板块的护城河。

Club Med

据了解，复星收购Club Med 以后，度假村的中国客户数量由2万上升至27万。2015年至今，Club Med 已经开业了10个新度假村，相较于以往70年60多个的速度，2015年至2020年，预计还将有11个新度假村落地。目前，Club Med自持、租赁和管理合约模式下分别拥有17 个、43 个及9个度假村。

同时，复星还将引入Thomas Cook 旗下的两个度假品牌，并将分别落地在随后的丽江和太仓项目中。此外，钱建农透露，复星还将组建新的度假村品牌，该品牌将与地中海俱乐部以及从托马斯库克方面引进的品牌实现差异化，并在一些新的领域打造度假村业态。

北海道佐幌Club Med

在周鸣岐看来，复星旅文的商业模式在中国能否实现持续扩张仍面临多重不确定因素。他表示，一方面，政策导向强，今年海南省政府针对中央环保督察组给出的反馈意见，提出了围填海限批，除重大项目外严禁填海。受此影响，儋州市海花岛、万宁日月湾部分项目陷入停滞整顿。

此外，周鸣岐认为，相对欧美国家来说，目前国内居民的假期少、短、集中，经济条件差异较大，对于从海外引进的高端度假产品可能会出现适应性等问题。如果本土化改造发展顺利，也会对今后业绩和股价起到非常有利的支撑。

总投资超百亿，买出来的复星旅文

与复星医药和复地集团等复星系传统的医药和地产板块代表性企业相比，复星旅文起步略有些晚，而且是先从海外收购开始的，回顾全程称得上是“中国动力嫁接全球资源”的代表。据统计，通过一系列的资本运作，郭广昌对复星旅文的投资总额超过200亿元。

2010年6月10日，复星以2500万欧元的价格入股全球最大的旅游度假连锁集团Club Med“地中海俱乐部”，获得7.1%股权。当时Club Med正受经济危机的影响，在其主要市场欧洲的业绩面临下滑。

根据当时协议，复星可在未来两年将其在Club Med持股比例提高至10%，但不会超过这一水平。随后，复星的确逐步增持Club Med股份至9.96%。可见当时这可能还只是复星的一个财务投资，尚未形成整个旅游板块的投资战略。

北戴河Club Med

复星入股后ClubMed在中国业务快速扩展。2010年11月，中国第一家ClubMed度假村在亚布力开业，2012年地中海俱乐部全球度假村来自中国的游客人数增加了30%，且其中国区收入同比增长了33%。2013年8月，第二家ClubMed度假村在桂林正式开业。

从2013年5月开始，复星开始谋求私有化地中海俱乐部。最初复星提出每股17欧元的报价，相比当时地中海俱乐部在巴黎泛欧交易所的股价，这个价钱已经溢价28.4%。但在次年遇到意大利富豪Andrea Bonomi旗下的Global Resorts横空杀出，此后双方多次竞价。

法国Club Med

2014年12月19日，经过近20个月拉锯战，复星国际在竞购中加价5次，把对Club Med的收购价提升到24.60欧元/股，相比最初报价溢价44.71%，让ClubMed的估值达到9.39亿欧元（折合11.3亿美元），并超过意大利富豪Bonomi开出的每股24欧元的价格，成为ClubMed控股股东。总代价为9.10亿欧元，获得98.29%的股本，并于2015年3月23日全数支付，完成了ClubMed的私有化退市。

投资地中海俱乐部让复星在文旅的跑道上高起点起跑。这笔交易完成后，复星的文旅版图瞬间覆盖全球5大洲30个国家，并拥有了近70座度假村。且于2016年，即收购的第二年，其度假村业务已录得经营溢利人民币2.09亿元，2017年经营溢利更按年升达122%，至人民币4.64亿元。

北大壶Club Med

显然复星的目标不仅仅是一个简单的财务投资，更期望将Club Med作为其整合全球旅游资源的产业平台，在全球范围内完成对度假、休闲以及旅游的整合，以谋再上市。此后，复星继续发扬买买买的精神，以海外资源嫁接中国快速发展的市场，文旅板块规模迅速扩大。

2013年，复星集团在上海宣布与柯兹纳集团（Kerzner）签署协议，计划未来三年在海南三亚投资逾百亿，打造七星级酒店及海洋公园亚特兰蒂斯。实际由于工程项目的复杂性，延后至2018年4月开业。

法国大山地Club Med

2015年，复星联合TPG（德太集团）以15亿美元收购加拿大太阳马戏团80%的股权，其中文娱巨头TPG占股55%，复星占股25%，太阳马戏团依然保持独立经营，但对中国市场的战略部署则交由复星负责。（此项资产尚未归入复星旅文）

同年，复星以9185万英镑对价认购了176年历史的英国老牌旅游集团Thomas Cook 5%的股份，之后增持到13.27%。同年复星与Thomas Cook在上海成立合资企业，在Thomas Cook品牌下为中国游客开发国内游和出入境游产品。复星国际持有合资企业51%股权，Thomas Cook持有49%股权。

复星旅文和Thomas Cook在三亚成立合资企业

此前，Thomas Cook的经营地域主要集中在欧洲，这家百年根基的旅行社除了有众多的客群基础外，旗下还拥有3,000多家旅游零售门店，200多家酒店和度假村，90多架飞机、豪华邮轮等。Thomas Cook与复星的合资公司除了现有的C端预订平台之外，也在中国开启了B2B业务。

除了布局线下外，复星旅文也在2015年加强了线上的布局。2015年，复星投资印度最大的OTA平台Makemytrip(Nasdaq：MMYT)，占股4.37%，后者在印度在线旅游市场份额47%，被很多人称作是“印度的携程”。巧合的是，在复星旅文入股的第二年，携程也投资了这家印度在线旅行社，占股26.6%。（此项资产尚未归入复星旅文）

以上几笔投资之后，复星已经拥有线上线下、国内外的旅游资源，整体旅游生态闭环已经基本形成。按照复星的规划，通过全球化战略收购或入股海外成熟旅游企业，并将其引入中国经营，就能迅速拉大整个文旅业务的盘面。

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