直奔1500亿目标 华侨城集团步子太大存担忧？

巨头企业的每一个资本动作都能赚足眼球。最近三个月，华侨城集团再现大手笔交易好戏，2018年10月25日以116亿元竞得太原八宗地块，2018年10月10日以42亿元拿下深圳两宗商业用地，2018年11月21日以近10亿元收获广东肇庆新区地块，2018年10-12月又有不少于16起资产集中出售。

作为业内领军企业，华侨城的资本腾挪亦是行业资产流转的方向标，继推出《海航集团这一年究竟在卖哪些资产？(内附2018资产抛售轨迹图表)》之后，新旅界再次梳理了华侨城近三年部分资产购买及出售情况，以飨读者。

“迈大步”直奔1500亿目标

作为国务院国资委直接管理的大型中央企业，华侨城1985年诞生于深圳，至今已有超过33年发展历史。过去30多年，华侨城集团打造了锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等知名主题公园，控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游等多家上市公司。

而在近五年来，华侨城的发展算是迈着大跨步前进，尤其是前西安市副市长段先念担任华侨城集团董事长后，对华侨城提出了“跨越式发展”思路，并进行了一系列扩张、并购和合作。

对此，深圳华侨城股份有限公司（下称“华侨城A”）一位前高层表示，副市长的从政经历，让段先念在经营城市方面有很多心得体会，不可避免地把他经营城市的某些思路带到经营企业上来。“在做企业规模上，段总还是有着特别的要求，从某种意义上讲他是特别想把华侨城做大。”

新旅界发现，华侨城早在2015年就已经提出跨越式发展口号，此后还多次公开提出跨越式发展，并在2018年7月启动编制跨越式发展纲要工作。华侨城集团的“大跨步”发展，还体现在其经营目标上。

国家审计署在2018年6月发布的审计结果显示，2016年华侨城集团已实现营收542.56亿元，净利润74.29亿元。2017年初，华侨城集团对其经营业绩下达了更高的目标：2017年集团营收要跃升至800亿元，增速达49.3%，集团整体规模实现跨越；“十三五”末，也就是2020年营收要达到1500亿元，净利润达到200亿元；未来10年到20年，在全国建设100座具有中国传统民俗文化特色小镇，再造20个华侨城，城镇化收入超过千亿。

“就一家企业而言，我们不能只讲长远发展问题，也要看短期如何寻求资金的平衡，还要讲究资金的收益率。”上述华侨城A前高层表示，所以华侨城采取了一些短线操作，以追求每年的年报平衡。“我们拿到地后，又把部分土地卖掉，也会采取跟知名地产商合作的方式，收回部分资金以达到短期收益平衡。国企为了长远利益而获取了很多长远发展的基础条件，但是如果短期内做不到资金平衡，业绩考核也会面临着非常大的压力，所以只能采取这种方式。”

诚然，巨资扩张的同时，企业本身也必然产生巨大债务，流动资金的重要性不言而喻。据国家审计署公布的结果，2016年华侨城集团负债总额已高达1182.93亿元，资产负债率67.96%。华侨城A公布的2018年前三季度报告则显示，截至9月底的负债总额为2035.47亿元，负债率提高至74%，包括短期借款规模157.25亿元，长期借款747.64亿元。

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买卖资产两不误？

华侨城斥资全国拿地的同时，在2018年下半年却又密集抛售资产。那究竟都卖了什么？又买了哪些资产？为此，新旅界梳理了华侨城集团前三年购买资产及出售资产情况。

据不完全统计，近三年来，华侨城集团买卖资产的案例数量似乎旗鼓相当，分别是28个和27个。其中，28个购买资产案例累计金额超过980亿元，单个案例金额最高接近120亿元，是华侨城（天津）投资有限公司在2018年10月26日以116.017亿元竞得的太原市八宗土地的国有建设用地使用权。

此外，华侨城早在2016年拿下的深圳国际会展中心（一期）及配套用地项目，其竞拍金额也高达310亿元，不过该项目是华侨城与招商局蛇口工业区控股股份有限公司联合竞标，各占50%权益。尽管是联合竞拍，按照各50%的权益，华侨城也要付出150亿元的高额资金。

“拿地”是华侨城购买资产的重要部分，在近三年28个购买资产案例中，“拿地”案例就有14个，占比50%。据粗略统计，这14个拿地案例的总金额约为908亿元，占比高达约92.73%。

2018年频繁拿地的华侨城，面对调研券商的询问时回应称，公司积极拿地主要有两方面的原因：第一，基于集团的整体战略，公司保持一定的扩张速度；第二，公司通过加快周转、股权转让、合作开发等多种模式，确保公司持续健康发展。

华侨城其他购买资产交易多为股权收购，但单个案例金额总体不高。金额最低的是受让云南省国际旅行社有限公司51%股权，金额为810.84万元；金额最高的是受让信和置业（成都）有限公司80%股权，金额为87.675亿元。

对于华侨城资产购买及出售，华侨城旅投集团某高层向新旅界解读为“资产结构调整”，有些项目拿了，但外部环境发生变化，不如出售，小开发商自己拿不到这样的项目，愿意接盘。

新旅界发现，华侨城27个出售资产案例中，累计总金额仅有大约126.913亿元，这还包括多个只是挂牌出售，但并未成功售出的资产。由此推算，华侨城通过出售资产回笼的资金或不足100亿元。相比超过980亿元的购买资产成本以及千亿负债额，这不足百亿的回笼资金远远不足。正如上述华侨城旅投集团某高层所言，华侨城集团有卖有买，光2018年12月就摘了近120亿元的地，卖的都是小项目。

从华侨城出售资产情况来看，较为集中的时段为2018年10月份以后，其中27个出售资产案例中，就有20个发生在2018年，其中16个发生在10-12月。新旅界发现，华侨城出售的资产中，多家为负营收、负利润，甚至是高负债企业。如成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司和成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司营收均为0，且均负债超亿元。

对于缓解资金压力，华侨城A回应券商称，公司和合作银行建立了长期合作的友好关系，银行也会优先考虑给予公司这样优质的央企放款额度。未来公司将通过银行贷款、发行公司债、门票证券化、租赁住房资产证券化和商业不动产资产证券化等多种融资途径解决资金问题。

值得注意的是，2016年，华侨城集团曾因被发现财务管理、会计核算等问题而进行整改，根据国家审计署发布的审计结果，2016年，所属深圳华侨城房地产有限公司等29家企业未经公开招标确定施工单位和工程类物资采购供应商，涉及金额23.33亿元；华侨城集团未按规定将承销费抵减债券初始确认金额，造成多计资产和负债各3300万元。

持续发力大型文旅项目

2018年12月，华侨城集团总经理姚军参加2018旅游集团发展论坛时表示，华侨城集团连续6年位居全球主题公园集团四强，亚洲第一。2018年，已布局全国50余座城市，游客接待总量已超过4亿人次。拥有这些成绩，与华侨城集团全国布局文旅项目有着莫大关系。

近几年来，华侨城集团在全国密集拿地，并且跟各地政府签约文旅项目，仅2018年就在全国敲定多个大型文旅项目。2018年，华侨城集团在广东湛江、茂名、江门、潮州、肇庆以及湖南衡阳等多地布局文旅项目。

华侨城A前高层透露，华侨城最后的目标，就是在未来10-20年再建20个华侨城，即未来华侨城要有10-20倍的增长。这个发展速度如能实现，华侨城将会有非常大的跨越式发展。

“华侨城这些年，对区域公司以及经营实体进行了断崖式的考核。”该高层表示，华侨城每年有具体考核任务，包括拿地、拿景区、项目建设、经营成果等，如果完不成任务，可能就拿不到奖金甚至是“下台”，所以这也导致各个区域都在拼命求发展。

这种运营管理模式，可以让拥有国企背景的华侨城快速做大做强，加上本身已经具备一定的市场先发优势，华侨城相比民营企业的承受能力会更强。不过，“快速扩张之后华侨城也会面临更大的人才和资金风险，这些也将是华侨城未来发展面临的不确定因素。”该高层表示。

对上述担忧，从2018年12月的券商调研问询也可窥见一二。调研机构对华侨城股份“旅游综合收同比去年下降”以及“旅游产业是否受经济下行冲击”等问题进行了问询。

面对问询，华侨城A回应，上半年旅游综合业务收入同比下降是因配套物业结转时间分布不均，公司将继续积极拓展一线城市和二线热点中心城市的土地资源，并同时关注具有较大发展潜力、文旅资源丰富的三线城市。

依托国资背景，华侨城有巨额银行授信，同时可以通过发债券、资产证券化等多种途径融资，巨资扩张全国文旅项目之余，似乎并无太多资金问题；加之华侨城已拥有良好的旅游品牌，所到之处均受到当地政府的高度重视，项目推进速度有良好预期。未来几年，华侨城集团的布局是否会继续扩大？人才及资金风险是否会持续扩大？值得关注。