文旅战略转型迷途背后 华侨城深陷资金困局

随着华侨城战略转型的推进，文化+旅游+城镇化的文旅开发模式正在变得扑朔迷离。

文旅迷途背后的战略收缩

8月10日，上海联合产权交易所披露，华侨城旗下华东投资有限公司拟以5136.06万元转让无锡兆禾文化旅游发展有限公司16%的股权以及价值4967.97万元的债权。

股权信息显示，无锡兆禾文化旅游发展有限大股东为国资背景的无锡市清名桥古运河文化旅游发展有限公司，华侨城在标的公司持有49%股权。

自2018年之后，华侨城出售项目的案例已是由来已久，而这也被业内称为出售地产项目反哺文旅主业发展的精简瘦身。不过，不同于此前一贯出售的地产项目，文旅项目的转让让事件本身有了更加看点。

今年6月份，传言华侨城取消东莞南城水濂山文旅小镇建设的消息得到证实，据了解，华侨城曾计划在水濂山片区，打造新一代“生态+”的大型综合性文旅项目，项目规划面积共计19.6平方公里。

联系二者之间的关系不难发现，小到出售公司股权，大到文旅小镇签约建设的取消。如果说出售地产项目是反哺文旅的举措，那文旅项目上的“悔棋”则透露出华侨城旅游模式开发上的迷途。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，“华侨城连续撤出几个文旅项目，说明华侨城要么认为这些项目缺乏继续持有和开发运营的价值，也就是在进行结构性项目调整，要么就是资金偏紧，所以在收缩战线。”

除去上述提及的转让事项，从华侨城第二大本营云南来看，仅在2019年六月到十月之间，就有七次出售云南项目，直到2020年，华侨城云南子公司云南世博转让项目的资产腾挪仍在继续。

接近华侨城的一位人士表示，“早前央企在云南拿了许多地，现在在剥离劣质资产，在开发过程中慢慢退出属于正常现象。”

不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫的观点与之相反，他认为，“华侨城转让地产项目主要是因爲旅游开发模式出现问题，第一个是销售回款缓慢，投资开发周期过长，另外一个淨利润的收入降低的非常快速。当前，国家对旅游开发的监管的力度非常大，如果说纯粹的住宅开发，它的比例限制非常小，华侨城转让项目，实际上意味著他这个旅游开发模式已经出现了弊端，所以在收缩战线。”

如果说华侨城转让地产项目是反哺文旅业务的话，那转让文旅景区项目是否为文旅主业遇阻？对此，华侨城方面对凤凰网旅游表示，“东莞项目取消只是整体规划中的一部分调整，针对区域的整体投入还在，具体的情况各不一样，实际上都属于集团旗下二级战区在区域战略规划中的动态调整。”

为何弃子？

实际上，央企文旅一哥并非没有高光时刻，1989年深圳推出中国第一个主题公园“锦绣中华”；2001年涉足地产的 “波托菲诺” 高端楼盘曾被称为高端物业财富化的象征。在房地产还属于野蛮时期的那个年代，央企一哥华侨城的业绩常位销售榜单TOP10之列。

2009年11月华侨城主营业务整体上市，经过多年的积淀和战略调整之后，“旅游＋地产”的业务经营模式一直延续到2014年，一年之后，围绕 “文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式。华侨城展开大刀阔斧的战略转型。

与此同时，华侨城也给未来设定了一个目标。2017年3月，华侨城提出中远期发展规划：“十三五”末，营收达到1500亿元，净利润达到200亿元；未来10年到20年，在全国建设100座具有中国传统民俗文化特色小镇，再造20个华侨城，城镇化收入超过千亿。

回首过往，这一战略转型迈的步子未免过大。2016年华侨城地产销售额首次突破200亿元达275亿元，集团总营收536亿元。若要实现十三五末的战略规划，需要在4年之内实现业绩增长超三倍。

显然，华侨城对于这一目标还有很长的路要走。2019年年报显示，华侨城全年的营业收入为600亿元，净利润143亿元。

激进的扩张不仅没有达到业绩的增长，反而让华侨城负债累累。2018年，华侨城A的总负债达到2170.05亿元，较上一年增长约650亿元。

2020年第一季度，华侨城净负债率为96.79%，较2019年末的84.47%增长超12个百分点。短期借款同比增长59.33%至372.03亿元。

如此看来，自2018年始，不管是地产还是文旅项目的出售都顺理成章。

对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫对凤凰网旅游表示，“华侨城目前面临着极大危机，第一个是高负债与高负债率。第二个是短期之内要防范债务过高的问题。此外，受到疫情影响，旅游休闲渡假的项目亏损十分严重，考虑到华侨城持有的旅游项目，可能会影响到其经营状况，所以华侨城通过转让一些项目来放缓资金的紧张来还债，也是短期的一种战略。”

在出售项目的另一面，华侨城正在紧锣密鼓的进行着融资。8月13日，华侨城集团发行票面利率3.98%的20亿元中期票据。华侨城子公司成都天府华侨城与招银金融租赁有限公司进行融资租赁交易，融资5亿元。

相比前路不明的战略转型，资金困局或许才是华侨城亟待解决的问题。