投资日本民宿的华人，2020都不得已被推上了赌桌 ｜ 凤旅观察

“花钱买个教训。”已将大阪公司注销的民宿主老李说。

华人进军日本民宿市场的风潮从2017年左右开始，到2019年，由于2020年东京奥运会和2025年大阪世博会的双重概念，日本房产市场火热，更多华人跑步入场，甚至贷款买房投资。突如其来的疫情对热得发烫的日本民宿业不啻于兜头泼了一盆冰水，有人果断止损离场，有人苦苦支持，有人申请政府补贴，展望明年。

投资日本民宿一度是个火热的生意，疫情之下影响如何呢？曾旅居日本两年多、出版《京都漫步》《京都好物》《北海道漫步》的旅行作家骆仪对一些华人民宿运营者进行了采访。

文/骆仪

关西最大民宿在川：入住率下跌近半，扩张计划延缓

在创立“在川旅宿”之前，韩哲是“今夜酒店特价”创始人、穷游网COO，对酒店、旅游业和资本市场都有深厚积累。2017年，他请知名日本设计师青山周平改建京都町屋旅馆“合庭”，有60多个房间的整栋公寓楼“Chuan House花园町”开业，开启在川进军日本的步伐。不到3年，在川已发展成为关西地区规模最大的合法民宿品牌，旗下有12家店、代运营接近300栋一户建（小面积独栋房子，一般为2-3层）。

跟去年相比，在川的入住率下降了约50%，以前以外国客人为主，现在以短期商务出差和旅行的日本客人为主。而去年暑假、十一都达到90%的入住率，疫情的影响还是挺明显的。不过，疫情爆发至今，在川基本没有主动下架房源或裁员。在日本封城后，根据日本政府的补贴政策，正社员（全职员工）薪酬的85%由政府来承担，清洁布草等兼职员工则根据入住率做了相应调整。企业方面，在川也申请到国家、大阪市和行业协会三个层级的补贴和贷款，解了燃眉之急。

韩哲介绍，在川的房源分为两类，一类是整栋楼集中运营，由在川和大业主、地产商通过加盟分账的方式合作，所以入住率下降只是减少了收入，并没有增加额外支出。“大业主、地产商来都是按照20到25年的建筑成本回收周期来看待这个不动产生意，目前他们还OK，看不到匆匆忙忙要踩刹车的迹象。”

在川运营另一类房源是小业主的一户建，自己购买、自己装修，基本都还在坚持；还有一部分小业主是在民宿热时自己买了一两套，可能在周围商圈又租了几套，现在就有一些做关停或转成长租了。“整体来看，直接关停的不多，几乎都是在转成长租，毕竟我们房屋的状态本身就是民宅，结构、洗手间干湿分离等特点都是符合日本家庭居住习惯的。”韩哲介绍，现在在川运营的一户建还有100多栋。

“我们还能坚持的很重要一个原因，是我们的成本结构整体上还是偏轻资产的，大部分都是加盟店，企业和员工都有政府的补助，所以整体的净现金支出不是特别高。”韩哲说，如果没有疫情，今年原本是在川大规模扩张的一年，原计划要新开16间店，现在只开了3间。

在川主要的合作伙伴是日本的不动产商，“跟国内不太一样，国内都是卖房子赚差价的，日本的不动产商则是保持非常高的长租比例赚租金的，所以他们还是要盖房子的，只是因为疫情延缓了建造速度，所以估计我们这些店明年、后年陆续还会开。”趁疫情期间大家都比较闲，韩哲开始接触新的不动产商，“疫情前有一些顶级的不动产商，想去拜访人家都拜访不到，现在大家的心态都很好，可以拜访到，我们也在尝试谈明年、后年的拓展计划。”

韩哲说，应对疫情的心态，一开始肯定是有点懵的，毕竟是平生第一次经历过这么大的全球事件，但很快就调整自己心态，让员工和自己都忙起来。

对于出国游重启，韩哲的期待比较低，不指望能很快恢复到之前90%入住率，只要能恢复到65-70%入住率，达到收支平衡，这样所有店都可以开起来，所有员工都有活干。“今年底如果赴日旅游能启动，到明年樱花季应该能到保本状态，那对所有的业者来说就蛮开心了，再往后就要看全球疫苗跟特效药的研发进度了。”

买房定居京都的Candy：4家民宿停业，靠政府补贴支撑

2015年，Candy初次在京都置业，买下清水寺附近的一栋一户建做民宿，当时日元汇率才5.0（现在1000日元约合人民币6.5元），是投资日本房产的好时机。随后，她卖掉上海的房子、转手莫干山民宿，公司股份也转让了大部分，于2017年全家移居日本。这几年，她又陆续买下京都3栋一户建来做民宿，均是自己设计装修、自己管理，入住率维持在70%左右，毛利达20%。

今年3月初，4间民宿都停业了，水电、宽带等成本支出每月要一万多人民币，另外还要交100多万日元一年的房产税，以及持日本长期签证须缴纳的医保和年金（相当于养老保险）等费用。最近，Candy领到了日本政府发放给企业主的一次性补贴200万日元。“能提交账目证明今年受疫情影响，营业额比去年同期下降50%以上的企业都可以申请。”Candy说，好在自己一直有交税，有些逃税的华人民宿主就没法申请补贴了。另外，她还申请了无息贷款，希望能批下来。

“刚开始时肯定焦虑的，要交的各种费用都是自动扣款，眼见着银行账上数字一天比一天少，怎么可能不焦虑！”不过，在京都住了几年，京都人的淡定心态还是对Candy有影响，国内朋友更焦虑，赚多少钱都觉得不够，在日本大家都很慢，不去攀比，慢慢地自己心态就调整过来了。她还是跟疫情前一样去上插花课和茶道课，“上课的时候心无杂念，完全沉浸其中，就不会去想亏钱的事了。”

日本的疫情得到控制后，Candy跟家人到淡路岛、九州等地旅行。利用日本政府为复兴旅游业推出的“Go To Compain”旅游券，旅行成本比疫情前低了约1/3，加上没有外国游客，旅行体验不错。Candy还计划在10月考下清酒三级品酒师（WSET Sake Level 3），这样将来日本入境旅游恢复后，她能为客人提供更好的游客体验。

“我跟老公说，我们还是挺幸运的，来日本时还有点经济基础，没有房租负担，政府又给了补贴，如果日本政府不给补贴估计要死翘翘。”Candy说，“今年大家都苟住（上海话，活下来再说），慢慢熬。”

租房投资的老李：民宿上线3月即遭遇疫情，公司已注销

去过日本旅行十多次以后，老李对日本的文化、料理和商业社会都有了较深入了解，成了身边朋友眼中的“日本通”。他发现关西的酒店选择少、价格高，便萌生了开一家民宿的念头，开始在赴日旅行中考察民宿行情并寻找合伙人。

虽然对京都和京都传统建筑有情结，但町屋的房源很少，老李一直没找到价格和地段都合适的房子。加上京都对民宿业的限制颇多，又在2019年出台新规，要求民宿必须在800米范围内设有24小时有工作人员待命的接待处（日本称为“帐场”），令民宿运营成本大增。出于现实角度考虑，老李转为寻找大阪的房源。

跟热衷于买房做民宿的国人不同，老李决定采用租一户建进行简单装修的模式，这样能以较低成本进入民宿市场。“只要入住率做到70%，年回报率就有15%左右，1年到1年半能收回投资成本。”老李说，回报时间相比北京城市民宿要慢一些，选择在日本做民宿，“主要还是情怀，我跟其他在日本做民宿的朋友交流，出于情怀而做的大概占70%-80%，比较少考虑利润。”

经过几年的酝酿和准备后，2019年6月，老李的公司终于注册下来，于11月上线两间一户建，各定价1万日元左右（约合人民币650元），能住6-7人，适合拖家带口旅行的中国人。虽然错过了红叶季，老李的民宿在12月淡季依然有60%入住率，春节前后的预订也不错。订单主要来自Airbnb和Booking，“当时我们对预订平台用得还不是很熟，也没有针对中国客人做推广，纯粹靠自然流量，相信随着时间推移、累积的好评多了，入住率还会上去。”今年2月，老李又上线一个新房源。

疫情一来，客人纷纷退订，3月只剩下零星入住，4月彻底归零。老李和合伙人决定先下线新房源，同时尝试开拓跨境电商业务开源。但当时中日之间的物流还不正常，价格居高不下，他们对这个领域也没有相关资源和经验，没做起来。另一方面，3栋一户建的房租、人力、垃圾处理等成本，每月就要30万日元（约合1.95万人民币），跟房东沟通过，但没能获得租金减免。

到4月底，“扛不下去了”，老李和合伙人达成一致意见，决定退掉全部房源，注销公司。在支付了金额不菲的退租违约金后，他们投资的1000万日元（约合人民币65万元）基本耗尽。“曾经很焦虑，冥思苦想怎么开源节流，最后作出决定退出，解脱了，不焦虑了。”老李说，当时不知道疫情到底持续多久，现在依然前景不明朗，及时止损是比较明智的决定，这跟他的金融投资理念是一致的。

回顾这次试水日本投资的短暂经历，老李感到最庆幸的是没有花钱买房，退出的损失还不算太大，没有影响到自己原本的生活质量，“就当是花钱买个教训”。

他认为，即使没有疫情，在日本通过买房做民宿，收回投资的速度还是太慢了，而跟租房相比，更好的方式是代业主运营民宿，不投入资金，同时通过旅游地接、租车等业务提高利润率。“日本的酒店民宿业被炒得热度过高了，去年京都就开了不少新酒店，竞争比前几年大得多。”另外，日本民宿业规范之后，虽然政策踏实了，但整体利润空间下降了，不像国内很多城市民宿，没有明确的规则，但可能能赚到钱。老李承认，他们远远低估了跨国投资的难度，日本民宿相关政策之复杂、商业效率之低都超出想象，“以前想象得太美好了”。

行业：大阪超1/4民宿退出

2017年，Airbnb等平台相继在日本拓展市场，线上民宿的规模达到了6万多套，据“一条”报道，其中过半外国民宿主来自中国和韩国，2018、2019年入场的华人民宿主仍在快速增长。

2018年6月，日本《住宿宿泊事业法》（简称“民宿新法”）出台，对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。日本民宿行业大面积洗牌，Airbnb房源缩水近8成，到2019年才恢复至5万个房源，另有2.3万个酒店和传统客栈房源。华人民宿主也需要雇请行政书士（代办行政手续的专业人员）帮忙注册公司和申请民宿牌照才能上架房源。京都对民宿的准入门槛尤其严格，帐场制度的出台进一步压缩了利润空间。

日本观光厅的调查结果显示，自2018年“民宿新法”实施以来，一直在持续增加的民宿数量首次出现减少的趋势。截至到5月11日，合法登记的民宿达2.1176万家，低于4月10日统计时的2.1385万家。据澎湃新闻报道，截至2020年4月，日本民宿业务的撤出件数约为4100件，转让的房源主要遍布在东京、大阪和博多等地，其中影响最大的是对访日游客依赖度较高的关西地区。另据大阪市官方消息，大阪民宿房间在今年1月末时超过了1万1000间，之后从2月到8月之间接到了废止3059间的申报，超过房间总数的1/4。

Candy透露，民宿预订平台“自在客”的日本华人业主群，原本有400多人，现在只剩下约一半人，平台倒闭后也不知道业主拿到房费没有，那些借钱买房投资的业主估计也撑不下去。“大浪淘沙不是坏事，把那些低价竞争的、不守规矩的淘汰掉。”

老李说，日本社会比较稳定，其房产有一定投资价值，随着国内理财产品的利润下降，日本房产的租售比收益效果显得更好了，买房做长租的年利润率能达到4-7%。而业主自己运营短租的话，年利润率能达到8-10%，做得好的能有14%左右。另外，很多人也有通过投资日本房产、开民宿公司来办理日本长期签证的需求。“但它不是个暴利的生意，没有情怀因素或签证需求，光为了赚钱做这个，划不来。”