代售酒店PPT里的秘密:世茂酒店挥泪大清仓
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代售酒店PPT里的秘密:世茂酒店挥泪大清仓

PPT里的秘密

风雨飘摇中,重资产的世茂酒店再一次受到公众审视。

1月25日,多家媒体披露世茂集团将全国项目都摆上待售货架,其中包括多项酒店类资产。

“世茂这些资产里,最难出手的就是酒店类项目,”一位资深固收分析师郑凯看过旅界发来的世茂资产待售清单表示,“大部分报价都过高了,五星酒店这种高成本、回报慢的重资产项目有价无市。”

旅界查阅被曝出的清单发现,世茂位于上海、北京、大湾区、长三角(除上海)以及其他地区的7个待售酒店项目上海酒店独占4家,南京、武汉、武夷山各占1家。

其中上海世茂佘山洲际酒店评估值为22.5亿元、上海佘山茂御臻品之选酒店评估值为16.6亿元、上海外滩茂悦大酒店评估值为56亿元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场绑定在一起出售评估值为135.5亿元、南京世茂滨江希尔顿酒店评估值为11.8亿元、武汉世茂希尔顿酒店评估值为12.9亿元、世茂御榕武夷度假酒店评估值为5.25亿元。

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旅界整理

旅界统计发现,这些世茂期望转手的酒店类相关资产共计260.5亿元,约占整体资产待售清单的33.8%,既不乏上海世茂佘山洲际酒店(深坑酒店)等酒店业内耳熟能详的项目,也包含了世茂御榕武夷度假酒店等自有开发的酒店品牌。

虽然世茂为上述五星酒店资产明码标价,但“止损”意义要远大于“回血”。

例如,网红项目“深坑酒店”位于上海市西南郊佘山景区的天马山深坑内,世茂集团在废弃的采石矿坑壁上打造出了全球首个建造在石坑内的自然生态酒店,旁边还有世茂引入的亚太地区首座蓝精灵主题乐园。

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上海世茂佘山洲际酒店(深坑酒店)/旅界实拍

“深坑酒店”这个项目前后历时12年,斥资逾百亿,是世茂主席许荣茂平生引以为傲的得意之作,如今22.5亿元“骨折价”出售,彰显出世茂对回笼资金的极度渴求。

值得一提的是,世茂待售清单显示,“深坑酒店”的融资余额还剩20.73亿元未偿还,倘若真有企业按这个价格接盘该酒店,世茂方面至多回款1个多亿。

“没人出得起20多亿,5折都算高的,“郑凯分析称,“五星酒店投资回报周期一贯漫长,按照平均值计算,即使不算折旧、疫情影响,一般也要25年,现在这个市场环境,几乎没有企业等得起。”

根据世茂集团2020年财报来看,疫情影响褪去后,世茂酒店板块全年才实现收入16.4亿元。

2020年,世茂旗下在营酒店约为30余家,旅界测算得出,平均一家收入不过亿元,再考虑尚未减去五星酒店的高昂运营成本,25年回报周期并不为过。

事实上,从去年以来酒店交易网曝出的上海多家五星酒店转让传闻来看,无论新旧,五星酒店在去年资本市场集体遇冷,这背后是“三道红线”下开发商们的谨慎与银根紧缩。

“真有这钱,接手世茂几个项目不香吗?毕竟北京CBD烫金地段与安缦创始人Adrian联手开发的合生.缦云也才7.8亿元…”郑凯并不看好这些酒店项目的转手。

杯水车薪

即使世茂资产待售清单里的酒店和商业地产均顺利转手,对于其高筑的债台而言,也只是九牛一毛。

截至2021年6月,世茂系的有息债务规模达到1645亿元,其中短期借款与长期借款分别为444.43亿元和1200.71亿元。

除以上有息债务外,旅界还关注到世茂两类隐性债务,即少数股东权益和应付款,2021年6月底的数据分别为723亿元与1083亿元(合计达到1806亿元)。

从市场地位来看,世茂集团在中国地产行业中排名大致在15强左右。

2021年世茂集团的销售金额和销售面积分别为2160.70亿元和1227.50万平方米,分别下降10.13%和10.47%,市场排名亦进一步下降至第14位和第18位。

很显然,卖酒店救不了世茂,如果想顺利上岸,许荣茂还需要把更多真正市场上值钱的“硬通货”拿出来。

在一位接近世茂的业内人士陈康看来,这份PPT的广为流传更像是世茂方面的一个“小策略”抑或烟雾弹。

“世茂像奥园一样公开躺平那肯定是不行的,写在公告里甩卖又实在丢人,现在通过媒体一轮传播,先把这些最难出手的炒作一下,万一真有人接盘一两个,后面再转让那些好出手的项目也容易些。“

挥泪清仓背后,世茂这次拿出来的酒店资产也不是其全部,另有厦门地标建筑——世茂康莱德酒店,前年开业的香港东涌世茂喜来登酒店等十余家自持物业的酒店养在深闺。

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厦门康莱德酒店

陈康称,“这些项目都可谈,没有什么能卖不能卖,只要价格合适,世茂现在敞开了门。“

值得关注的是,世茂酒店也曾经希望转型轻资产,但这些年推进速度却颇为缓慢。

陈康透露,上海世茂酒店管理有限公司负责管理世茂旗下运营的外资酒店管理品牌,世茂集团与喜达屋资本则侧重于轻资产酒店管理合同的输出,目前研发了御榕、世御等7个酒店子品牌。

成立近4年时间,旅界发现,世茂喜达官网可查询的开业酒店仅有19家,平均一年开业时间不超过5家。同时,作为实缴资本资本接近2个亿的公司,企查查显示,世茂喜达只有34名员工。

“这又是一个典型的合资失败案例,“陈康认为世茂喜达这些年在中国的推广并不成功,”喜达屋资本方面没有倾注全力,世茂方面也没有投入足够的支持,才导致今天的‘四不像’局面。“

如今,世茂喜达曾经大张旗鼓宣传的自持物业世茂御榕武夷度假酒店也被摆上了货架,做价仅5.25亿元,是本次世茂待售资产包里“最不值钱“的酒店项目,尚不足世茂南京、武汉两家希尔顿酒店价值的1/2。

“世茂御榕武夷度假酒店已经是世茂喜达的明星项目了,“陈康认为,”酒店本身主打宋代建筑美学有一定特色,评估值不高还是受品牌影响力所拖累。“

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世茂御榕武夷度假酒店

另一名与世茂喜达洽谈过合作的人士李露露更向旅界直言,“他们本来应该是家创业公司,却得了外企的病,关键决策很慢,论狼性不如本土酒管公司,论品牌又不如外资酒管公司。”

作为撬动资本市场的高手,带领世茂集团“三驾马车”——地产、酒店、商业各自独立上市,一直是许荣茂的愿望。

2020年3月,许荣茂之子许世坛更是许下豪言,称世茂旗下物业和酒店会在未来2年内分拆上市。

只不过2年后,世茂酒店没等来上市,一场挥泪甩卖的大戏刚刚开场。