风暴眼丨知情人称大湾区文旅已解散 中国奥园梦碎“诗与远方”?
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风暴眼丨知情人称大湾区文旅已解散 中国奥园梦碎“诗与远方”?

今年四月下旬,大湾区文旅招股书因届满6个月而失效。一场历经两年、两个名字、三度修改、四次递交招股书的IPO之旅以失败告终。

作为千亿房企中国奥园的文旅板块,不到五岁的大湾区文旅曾被寄予厚望。但在“中国文旅集团”“大湾区文旅”先后两个寓意宏大的名称之下,能拿出手的代表项目却屈指可数,位于广东省清远市英红镇的巧克力王国,几乎押注了其全部的希望。

而大股东中国奥园深陷流动性危机之下,大湾区文旅也几乎丧失了下一次IPO的机会……

作者刘俏 策划许玥

奥园英德巧克力王国

01

上市:临门一脚之际却被判出局

“不上市了,解散了。”

四月下旬,港交所信息披露,大湾区文旅康居股份有限公司(下称“大湾区文旅”)招股书届满6个月而失效。至此,原中国文旅集团、现大湾区文旅的第四次IPO,再次以失败告终。

此前,其相关负责人曾透露,有鉴于文旅行业大环境下行,以及境内疫情持续,大湾区文旅上市计划暂时中断,集中做好英德巧克力王国等项目运行及拓展国内轻资产文旅项目,目前文旅公司相关业务运作如常。

而近期,一位接近大湾区文旅的消息人士向凤凰网《风暴眼》透露,目前大湾区文旅团队已基本解散,多位高管相继出走。

“原本聆讯都过了,但因为地产(板块)暴雷,联交所希望这边重新提交审计报告,可能还需要再支出1000多万的中介费。再加上团队的人工成本,奥园没钱了。”

从恩平金辉煌旅游开发有限公司(下称“恩平金辉煌”)到中国文旅集团,再到如今的大湾区文旅,中国奥园旗下文旅板块的IPO之路,在短短五年间上演着戏剧般的跌宕起伏。

2017年中国奥园的中期业绩发布会上,董事会主席郭梓文一改往常的低调作风,将奥园进军文旅板块的野心全盘道出。

“文旅集团我们已经搭建两年了,计划用三年左右的时间,能够培育成为一个营业额达到百亿规模的企业,力争它能够作为一个企业独立发展的集团,有上市的规划目标。”

彼时更被看好的是特色小镇项目,郭梓文曾在发布会上直言看好特色小镇前景,并表示特色小镇业务为集团土地储备方面提供良好的支撑。

但自2018年以来,国家发改委等部门先后发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》《全国特色小镇规范健康发展导则》等文件,进一步要求节约、集约利用土地,地产思维下的特色小镇“勾地”模式阻力增加。奥园与青岛即墨签约的6000亩体育小镇也随之搁浅。

而奥园的百亿文旅梦并未终止。

郭梓文提出规划文旅集团上市那一年的年末,广东一家名为恩平金辉煌的旅游开发公司,开始与奥园产生千丝万缕的联系。

2017年12月,中国奥园通过旗下全资子公司悦景国际有限公司斥资3亿元入股恩平金辉煌,获得其28%股权,成为单一大股东。而恩平金辉煌也正是大湾区文旅的前身。

2018年,中国文旅集团在开曼群岛注册成立,主营度假物业和文化旅游两大业务。并分别于2020年4月、10月以及2021年4月,先后三次向港交所递交招股书。

三次IPO,三次折戟。业内分析人士曾指出,中国文旅集团此前三次递交的招股书均失效,很可能与其高负债的财务状况相关。招股书数据显示,2018年至2020年三年间,中国文旅的资产负债比率分别为632%、272.2%和37.9%。

而去年10月最后一次递交招股书,原中国文旅集团已正式更名为大湾区文旅康居股份有限公司。但随之而来的是中国奥园暴雷消息,大湾区文旅IPO在聆讯过后的“临门一脚”之际被喊停,上市之旅无疾而终。

02

样本:“宏大叙事”下的乡村乐园

在起名这件事上,奥园向来偏爱“蹭热度”。

早在2002年,奥园前身广东金业集团就凭借开发广州奥林匹克花园等项目,更名为中国奥园集团。在IP概念还没有诞生的年代,奥园就已经“蹭”上奥林匹克这个世界级的顶流体育IP,将其作为讲故事造势的财富密码。

相似的故事在2021年继续上演。

前三次招股书失效后,中国文旅集团更名为大湾区文旅康居股份有限公司,并再次递交招股书。对于此次更名,大湾区文旅解释称,顺应大湾区一体化发展趋势,公司业务将继续立足粤港澳大湾区,辐射全国及海外市场,重点专注于及加强文化旅游业务,打造一流的文旅运营平台。

但无论是中国文旅还是大湾区文旅,在寓意宏大的名称之下,项目布局都显得太过单薄。

据招股书,截至2021年8月31日,大湾区文旅拥有18个度假物业发展项目组合,其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖等11个项目已竣工,3个项目为发展中项目,4个项目为持作未来发展,土地储备总建筑面积约130万平方米。

而除了恩平泉林小镇这类结合文旅资源与旅居等用于销售的度假物业外,真正已开业、可体验的文旅项目,仅有奥园英德巧克力王国和中山泉林欢乐世界两座主题公园。

其中,由于泉林欢乐世界早已于1999年开业,游乐设施、乐园环境等均稍显老旧。2020年底开业的英德巧克力王国,自然而然成为大湾区文旅大力宣传的代表作。

资料显示,2020年12月31日开业的英德巧克力王国,坐落在广东省清远市英德市英红镇。首期建设了巧克力乐园、茶与巧克力小镇、英德泉林水世界、英德奥园希尔顿逸林度假酒店等主题区域。

2021年以来,该项目先后被多家机构、媒体评为“年度最受欢迎主题文旅项目” “广东乡村振兴优秀案例”等,几乎可看作是大湾区文旅申请上市过程中,向外界展示的一个至关重要的项目样本。

而疫情之下,英德巧克力王国开业第一年游客接待量或难达预期。据项目开业时消息,英德巧克力王国预计年接待游客量300万人次。可供参照的数据是,2021年春节、五一、国庆期间,该项目分别实现入园游客7万、8万和10万人次。

另一方面,英德巧克力王国开业以来游客评价两极分化严重。在携程、美团等平台上,“景色一般、项目较少、体验性差”等成为游客们吐槽最多的几点。

同时,广东主题公园市场竞争激烈,长隆、融创、华侨城等头部文旅玩家纷纷布局于此,不少游客也在评价中将其与前者旗下项目进行对比,而英德巧克力王国往往难以成为游客们心目中的最优选项。

显然,英德巧克力王国是大湾区文旅近两年来力捧的项目样本。但从现有的市场评价来看,英德巧克力王国却很难成为游客们心中的标杆性目的地。

03

折戟:奥园梦碎“诗与远方”

疫情三年,文旅企业遭受重创的同时,房地产业同样经历多事之秋。

而大湾区文旅正在两者之间摇摆。

一边在招股书中努力优化债务并与奥园厘清关系,另一边却依然高度依赖地产业务。想要实现文旅运营、物业销售“两条腿走路”,看起来似乎仍是很遥远的事情。

据招股书披露的信息,大湾区文旅将自身定义为文化旅游体验地点的度假物业的开发商。但从各项业务营收数据来看,文旅业务在大湾区文旅的整体营收中占比从未超过25%,其营收中仍有八成依赖于度假物业销售所回笼的资金。

另一边,招股书显示,2018年、2019年、2020年及2021年前5个月,奥园集团为大湾区文旅的五大客户之一,分别占其总收益的约4.5%、5.6%、0.5%及1.4%,同时也为大湾区文旅的供货商之一。

既是股东,也是客户,又是供货商,中国奥园与大湾区文旅之间的紧密关联可见一斑。

而据上述消息人士所透露的信息,当大湾区文旅四度折戟、急需上千万资金再次运作上市时,中国奥园也已自顾不暇。

2021年11月,有传言称奥园暴发流动性危机。自此,三大评级机构相继下调奥园信用评级,奥园在各类负面传闻与尝试自救中挣扎了两个月。直至今年1月19日,中国奥园发布公告,确定无法归还两笔即将到期本金合计6.88亿美元的离岸债务,宣告着又一家千亿房企暴雷。

1月28日,郭梓文在奥园2021年地产板块的总结会上反思称:“奥园陷入流动性困境,其中虽然有行业普遍问题,但企业内部管理也存在着很多问题,包括盲目投资、杠杆过高、风控意识不强等。

如今,一道道棘手难题正摆在奥园面前。

地产板块,慈溪项目延迟交付、重庆项目预期不履行退款承诺、平潭项目未取得竣工验收私自交付……而在其多元化业务方面,上市公司奥园美谷经历高管地震,继去年年末5位高管辞职后,本月初又一名副总裁辞去职务。另一上市公司奥园健康自4月1日起停牌至今,并于月初成立独立调查委员会,调查与中国奥园资金往来情况。

一面是自身陷入流动性困境,仍在等待“白衣骑士”;一面是两家上市子公司陷入动荡,甚至面临监管压力。已经自顾不暇的奥园又能为大湾区文旅带来多少支持?

知名地产分析师严跃进向凤凰网《风暴眼》表示,文旅原是地产公司转型过程中很好的方向选择之一,但在多家房企暴雷的背景之下,企业面临着自身压力与行业外部环境的双重压力,回笼资金已成为首要任务,而此时多元化业务有所收缩甚至完全收缩都将成为可能。