第二是休闲类项目，主要是公共消费促进了环大都市区域形成了环都市的度假带，比如说主题状元、高尔夫等等的形成了环城带，但是这些主题公园初期并不理想，但是形成了对大都市周边稀缺资源的占有，这两类项目主要选择人口集中的城市和大型的旅游景区，之后就转变为了资本依赖性。
第三个阶段是资本与土地依赖阶段，主要表现为综合投资与组合投资，这个阶段，主要是旅游业进入了充分竞争期，主题旅游产品竞争加剧生命力下降，这一阶段市场对旅游产品的综合性需求也在不断地增大，旅游投资的门槛不断地提高，旅游投资演化为更高额的资本投入，旅游业需要大资本的支持，小额资本、民营资本基本被挤出了市场，这个阶段延长旅游产业链寻求综合效益的最大，获取持续长效的回报成为了旅游投资的主要的目标。将景区、景观、休闲房产、商业文化综合体、旅游商品、宾馆业、运输业等整体开放互动发展，这个阶段不再依托资源，投资首选的区域是市场条件好，可利用的土地资源潜力大，形成了多种的旅游投资的商业模式，最成功的是中国华侨城，这不管是投资界和学术界都一举案例都是举中国华侨城。
中国这么大的范围，在不同的区域旅游投资的阶段，所处的阶段是不同的，是存在着很大的区域差异，东部沿海发达地区，已经进入了充分竞争的阶段，主题类和度假类旅游发展竞争激烈，非资源依赖性的综合性的旅游项目投资成为了旅游投资的主要的模式。但是在中西部区域处于相对竞争阶段，土地资源相对充裕，人口急剧，区域性的市场庞大；西北区域仍处在不充分竞争阶段，包括青海、西藏、新疆、甘肃、宁夏、内蒙等等仍停留在不充分竞争阶段，占有原始的旅游资源的投资机会仍然非常多，很多旅游投资企业开始在这些区域跑马圈地。
在不同的区域的投资应该把握在这个区域的旅游的发展到处处于什么样的阶段，决定了我们采取怎样的投资模式，并不是华侨城的模式可以在任何的区域投资，比如说我们去新疆做一个规划就像东部华侨城这样的模式，这是对旅游投资演化的规律对区域的差异没有清晰的认识。
第二个内容旅游投资项目的前景的预测，这里不想就具体的项目来讲，而是从比较宏观的层面来谈，从理论和规律的层面来进行分析，首先旅游投资项目的现状与问题。
为什么很多旅游投资项目失败的多于成功，就是我们对旅游项目投资的特性认识不清楚，我们拿到项目首先要定位，我们要对项目有准确的定位，缺乏定位，或者不准确，或者定位偏移是目前不成功的主要的原因，我们在人烟稀少的地方做个主题公园，把非常原始的自然景观做成城市公园，这都是定位不准。
第二复制与模仿，这是很大的一个弊病，很多要看着别人的成功来去模仿，导致旅游投资呈现了“成功乃失败之母”的特性，看到这个项目很成功，马上有很多企业去复制，一个主题公园马上涌现出一大批主题公园。
第三个问题是项目堆砌，项目投资的基础是规划，要在规划的基础上进行投资，很多的旅游规划更多地体现在对规划过渡的热情和激情，我本来也是从事规划行业，规划行业弊病是非常的突出的，也是地方政府和企业非常困惑的地方。缺乏对规划区域的深刻的认识，缺乏实事求是的原则，旅游规划成为了项目的堆砌，成为了杂乱无章的项目。
第四、项目的设计与投入的能力不对应的问题，小资本投入资金需求量巨大的项目，小资本在规划上做非常庞大的设计，大资本又介入空间发展小的项目，这是项目的设计与投资能力不对应的问题。
我们如何去选择投资模式和如何去评估投资模式成功还是失败的概率大，还是按照前面的阶段的划分，不同的区域和不同阶段划分的三大投资模式。在不同的条件下我们应该采用不同的投资模式，而不是完全地复制在某一个区域成功的投资模式。
资源占位型投资模式，这种模式是资源依赖性开发模式，包括了景区的外部开发和旅游线路的营销。
采用这样的投资模式应该知道什么？首先要知道资源性旅游景区是资源稀缺性的资源，旅游资源的垄断性越强，可持续性效率越好。
旅游景区是核心是生命周期最长的产品，要看资源的垄断性到底是怎样的。
第二资源性旅游资源是旅游产业链中不可或缺的中心，这些年实际上很多现象忽视景区投资重视景区投资，重视种树、宾馆饭店的投资。
旅游景区投资的目的应该是对稀缺资源永久和长期占有，而非对短期利益的追逐，旅游景区是长期的投资的过程，旅游稀缺资源的投资性应该是成为重要的考量。
目前旅游景区投资的潜力区域不是在东部区域，东部景区的资源挖掘已经很充分了，主要的区域是基础设施条件的投资环境较差，但是原始的旅游资源开发潜力较大的区域也就是西北区域，随着未来交通的改善，发展旅游的环境也将会得到改善。很多有眼光的企业已经把目光瞄向了这些区域，这样的投资模式，我们需要思考什么？第一、旅游景区开发与国家的政策是密切相关的，经营权可否出让是个关键，在这方面没有国家的法律法规来做保障是不行的；第二我们要的目标是否是唯一和稀缺的，尤其是长线的，我们的资源应该是稀缺应该是唯一的；第三旅游资源的规模和容量，是否存在容量的瓶颈，因为我们有投资和收益的门槛，也许我们的资源是唯一的是稀缺的，但是资源的容量非常小，这个容量包括了环境容量和对客流的空间容量。
第四、外部交通改善的可能性，很多的高速铁路都在建设，三到五年以后交通条件会改善到什么程度；第五设施配套的成本，供水、供电、通信、安全配套的成本到底有多高，这直接决定了投资的门槛。
主题型的投资模式，也就是旅游发展的中期阶段进入到这样的投资模式中，这个投资模式适应面向市场需求的主题性旅游产品开发为主，为资本依赖性的主题开发模式，包括主题公园，大型娱乐项目，也包括主题运动休闲项目以及休闲度假村类，在这样的投资模式下，不同的领域有不同的特征，比如说主题公园跟休闲度假村的项目，在生命周期上，在发展运行的模式上都有非常大的差异，所以是多元化的多模式的形式。
这样的投资模式应该认识到什么？首先，资源占位型是围绕景区，景区景点的门票为主要的收入来源，但是由于传统的模式往往无法吸纳大资金，不能满足寻求资本运作大型的投资需求，随着资源依赖性的旅游投资空间的缩小规模化的投资浪潮出现，这样的经营模式主要的问题是高投入性和可复制性，也就是说主题公园的高投入性和可复制性使得旅游投资进入了高风险的阶段，同时要求主题公园只有通过不断创新更新创新不断地投入才能保持生命力和竞争力。
主题项目投资，投资大，回收期长，投资有更大的不确定性。
我们需要思考的是，我们所做的主题产品，所处的生命周期的成本，产品的生命周期应该是成长期而不是衰败期，长生命周期或非周期性的旅游项目投资的环境会比较好，我们会选择生命周期长，并且周期性并不是很明显的项目，我们的风险会较小。
第三、在我们的半径内我们的市场规模是怎样的，所以说大的投资应该有大的市场半径。
综合性投资模式，是以旅游项目为引导项目的投资综合开发模式，主要是旅游加地产这是目前公认的模式，在东部地区旅游发展进入的充分竞争的阶段和中国地产业的高速因素，这二者是重要的推动的因素，如果未来地产行业是停滞或向下走，那么这种模式是不是还能进行得好呢？
那么其中有大型的运动项目加地产模式，大型的休闲项目加地产模式等等，但是是不是在所有的地方都可以复制呢，其实不是这样的，主要适应的是经济发达，旅游市场和休闲娱乐市场和房地产发育相对成熟的区域，主要是土地资源成为了稀缺的资源。
我们是否有充裕的购买力，是否具有可依托的城市资源，第三是否具有优良的环境和自然资源条件，比如说建滑雪场，这个条件要求是非常高的，高端的滑雪场对各方面的要素要求非常高。是否具有可利用的土地资源和成熟的房地产市场，是否有能力进行大规模的限期投入，这是我们首先要问自己的问题。
旅游项目投资的可行性评估
我们现在重视单一的财务评估和忽视综合条件的评估，这是一大弊病，综合条件的评估是宏观评估，包括区位评估，市场半径，市场区位，周边项目的竞争性，这个区位是评估非常重要的要素。第二适宜性，包括对旅游项目的适宜程度，娱乐类项目的环境适宜性，休闲类项目的环境适宜性。
项目的经济性评估，评估项目所需要的门槛和投资项目的容量关系。
热点项目的旅游潜力评估，我们把项目分成成长期的项目，衰败期的项目等等，在成长期首选运动休闲类项目，主要的特点是包括各类运动休闲项目，如越野、高空类等等，这类项目的目标是否明确，比如说冬季的类的项目，要有适宜的气温、优美的环境要满足这样的条件是非常难的。我们就是进行条件叠加来选择。现在的滑雪场多大是娱乐型的滑雪场呢，高空类的项目对气侯等等的要求都是非常高的。
这类项目趋势是属于成长期的项目，发展的速度很快，不断向专业高端扩展。
度假养生类项目，这类项目也开始吸纳大量资本，这类项目主要向市场细分转化，如针对家庭市场、老龄市场，这类项目属于非周期类项目，也就是说属于长生命周期项目，市场划分很明确，多为区域性市场。那么例如老龄休闲市场将是未来非常巨大的市场。
失败期的项目，主题公园的项目，我国90年代出现主题公园热，但是建设的项目大部分资金回收难，从高投入到低投入低产出，例如迪斯尼进入中国，中国有了一个迪斯尼就够了，为了延长生命周期需要不断进行产品创新营造新卖点，其主要的途径是构建以主题公园为核心的产业链，像餐饮、住宿、运动休闲功能延伸。
萌芽期项目，包括各类汽车营地，房车营地等等，我们很多的企业也开始接入这个领域，这个领域发育非常不成熟，而且是条件不具备的投资的领域，包括自驾车营地和房车营地，目前的发展很不成熟，如果很多的地方企业是跑马占地，房车营地进入是为时过早，房车营地不具备全方位的条件。发展是要基于房车全面进入家庭，在我国仍然没有发展的条件，但是应该给予高度关注，远期要占有网络才能形成规模效益，远期的发展是非常的巨大，但是目前的发展还不成熟。
旅游投资是充满机遇和风险的领域，旅游投资得成功需要智慧，也需要魄力，谢谢大家！
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