三亚楼市量价均跌 旅游地产泡沫或将破裂

房价不涨购房被套

投资者拖欠物业费

“当时觉得购房既可以度假也可以升值，没想到现在把自己套住了。”2011年，在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平方米的商品房，但如今他的投资梦破灭了。

“这两年房价几乎没涨，有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房，“每年只有3个月的时间租金比较高，剩下的时间并不好租，200多万元的房子，淡季的租金才3000元/月，还不够交物业费的。”

张林后来索性不把房子往外租了，毅然成为“候鸟大军”的一员，但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。

2011年起，海南省取消了空置房物业费7折优惠，采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉，三亚的物业费在3.2元/平方米至3.8元/平方米，200平方米的房子每年物业费近万元。

由于房屋大量闲置，在三亚拖欠物业费是很普遍的现象。

位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘，早已经售罄，但不少别墅尚未装修，更没人入住。该小区物业人员向记者抱怨：“由于空置率比较高，见不到业主，物业费很难收，只能通过其他方式增加收入，比如以前小区里的游泳池是不收费的，现在也开始收费了。”

多位业内人士均表示现阶段投资旅游地产需要谨慎，中原地产的市场调查结果显示，国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。

中原地产研究总监刘渊认为：“这个比例已经不低，况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资者的角度看，三亚旅游地产的价格虽然前几年涨得很快，但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘，否则日后出售会比较困难。市场必须经历这样一个过程，投资者才能回归理性。”

“过去几年旅游地产发展很快，海南是旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求，一旦房地产市场发生变化，旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。

购房者多为外地人入住率不足20%

虽然三亚房价近两年并未大涨，但从绝对价格来看，三亚的房价在全国范围内来讲仍属高位。

然而这种现状背后的另外一个事实却是，诸多投资者购买的房屋，在一年中绝大多数时间里，都处于空置状态。

距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海，由香港中信[简介 最新动态]泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发，是海南国际旅游岛重点开发项目。

按照中信泰富的规划，神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩)，总建筑面积约406万㎡。

神州半岛项目自2010年开始预售，顶级度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季，但2013年12月记者在当地采访时，神州半岛却仍是一座“空城”，几乎看不到业主的身影。

神州半岛的工作人员陈月(化名)告诉记者：“除了春节期间岛上的人会多一些，平时在岛上的基本都是工作人员，入住率不会超过20%。”

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡;空置率在10%至20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

海南省政协委员王毅武认为，房屋空置率太高，不但资源严重浪费，公共设施与服务闲置，而且还会造成一系列社会问题。例如，过高的空置率挤压本地居民的住房需求，引发新的社会公共服务不公平。

据陈月介绍，神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平方米，别墅的均价在2.5万元/平方米：“虽说价格不低，但买的人并不少，很多购房者是出于投资考虑，有的一买就是几套，不少房子卖出后到现在也没有装修。”

“买房的几乎都是外地人，海景公寓的物业费4.4元/平方米，别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平连物业费也交不起。”作为土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。

这种现象绝非个例，在三亚中粮[简介 最新动态]集团亚龙湾[最新消息 价格 户型 点评]、雅居乐、清水湾、华润集团石梅湾等项目铺天盖地，超大楼盘、五星酒店更是随处可见，旧的楼盘还未售完，新的项目就已经启动。

在中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来：“现阶段，海南旅游地产供过于求，空置率高。以三亚湾区域为例，小区正常入住率在20%以下，海南的旅游地产存在一定泡沫。”