福建永泰陷“旅游空城”困局

空城风险

借助海西发展效应，短短数年时间，永泰县由一个闭塞落后的小县城成为了众多开发商关注的区域。但快速发展的背后却问题丛生。由于缺乏相应的产业和市场支撑，众多文旅项目逐渐偏离了原来的定位，地产化倾向日益凸显。

另外，项目建设需要大量土地，对于土地资源本已稀缺的永泰县，征用了大量农用地作为建设用地。据福建省国土资源厅公开数据显示，2012年和2013 年两年时间，永泰县共有3836.664亩农用地被转为建设用地，万科城、海西文化创意产业园、大名城、闽商生态园和海峡生态度假区等项目用地。大多数为原来农用地转变而来。甚至部分土地还未征收就已经被出让给开发商，最为典型的就是海西文化创意产业园项目用地。

2011年4月25日，冠城大通通过招拍挂程序取得了位于葛岭镇赤壁村940亩三幅土地，土地性质一部分为住宅用地，一部分为商服用地。2013年3 月28日，项目临近实质性动工前夕，冠城大通方面发布公告称，其与永泰县国土资源局签订了用地补充协议，变更了部分用地性质。

根据补充协议，原来940亩用地中，246.4亩的住宅用地性质未变，693.6亩的商服用地中677.955亩用地性质变更为工业用地。对于这一莫名其妙的用地变更方案，永泰县国土资源局表示是根据项目需要变更，但变更详细情况对方未能说明。“领导现在开会，过后给你们书面答复。”截稿前，永泰县国土局方面仍没有任何回复。冠城大通方面则直接挂掉了电话。

中国房地产报查询2011年该三幅土地招拍挂情况发现，最早该三幅土地是在2011年3月9日由永泰县国土局挂出，三幅土地性质均为住宅和工业用地，01号地块6.9026公顷，其中住宅用地3.9311公顷，工业用地2.9715公顷;02号地块28.4259公顷，住宅用地5.1993公顷，工业用地23.227公顷;03号地块20.9373公顷，住宅用地4.4997公顷，工业用地16.438公顷。

3月25日，该3幅地块招拍挂信息被收回，永泰县国土资源局发布公告称：现因规划调整需要，经永泰县人民政府批准，决定终止本次挂牌公开出让活动。3月28日，三幅地块再次被挂出，三幅地块性质和面积均发生较大变化。

01号地块面积变为26.1057公顷，其中住宅用地为5.9372公顷，商服用地为20.1685公顷;02号地块面积为24.8785公顷，其中住宅用地为6.2305公顷，商服用地为18.648公顷;03号地面积11.6837公顷，住宅用地为4.2591公顷，商服酒店用地6.3805公顷，商服商场用地为1.0441公顷。

两次公告最大的变化是，原来产权为50年的工业用地性质变更为40年的商服用地，其中酒店和商场被单独列出。随后，在没有竞争的情况下，冠城大通方面取得了该三幅土地的使用权。2013年4月份，冠城大通方面与永泰县国土局签署补充协议，三幅土地的商服用地大部分被重新变更为工业用地。

另外，该三幅土地是在没有征收的情况下出让给冠城大通的。据冠城大通下属子公司冠城元泰创意建设发展有限公司总经理魏成秀介绍，拍地所需的资金已经全部上交至永泰县政府方面，截至目前已经拍下来的土地中，还有大部分处于未征收状态。“政府还没有征收给我们呢!”

问及永泰县政府缘何把未征收的土地拍卖给冠城大通，为何三幅土地的商住用地被变更为工业用地等事宜，魏成秀匆匆挂断了电话，对于所问的其他的问题也不再回答。永泰县国土局方面则以领导开会为由拖延答复。

当地一位不愿具名的建筑商人士表示，该三幅土地是为海西文化创意产业园量身定做，“说的是文化创意产业园，其实冠城大通并没有真正想做，主要还是以地产为主。后来好像有上面关注，土地又改了回去。”

不过，对于冠城大通欲借助文化创意产业园做房地产项目一事，魏成秀表示纯属无稽之谈，“我们是上市公司，怎么敢欺骗呢，目前开发的酒店项目是规划中已经有的，园区项目不久后也将动工。”

不仅冠城大通被外界质疑，其实，在永泰县开发诸多文化旅游项目中，住宅和公寓酒店仍是主要建设内容。与冠城大通项目同处一地的万科城也以地产开发为主，上述万科城工作人员称，项目一期别墅已经售完，二期公寓也即将开盘，“主要以卖房为主，暂时还没有做其他项目业态的计划。”

与常规旅游地产项目以经营出租不同，永泰目前开发的项目均以对外销售为主，唐乾明月虽然销售状况并不理想，但并没有自主经营的计划。而大名城项目所在地已经被永泰县规划为东部新城，其项目主要也以对外销售为主。

海南的经验表明，缺乏相应产业配套的旅游地产项目会陷入一个死循环，对一个地区的经济发展并无益处。据卢余清介绍，2013年永泰县客流量达到300万人次左右，“主要以周边地区人口为主，动车开通后，沿线城市也有一部分游客过来。”

福建省旅游产业发展专家委员会一位不愿具名的专家表示，虽然永泰的旅游资源较为丰富，但还处于起步阶段，应该逐步发展，否则后续会出现问题。“如果只做房地产，不做旅游相应配套，就容易造成产业空心化，未来可能会形成新的鬼城、空城，且福建土地资源稀缺，现在把农用地都用来做地产了，未来旅游做不起来，老百姓怎么办?”

这并不是危言，一个不得不关注的现象是，这些旅游地产项目销售将面临诸多问题。以永泰县第一个旅游地产项目唐乾明月为例，自2009年销售以来，其销售情况一直不理想，至今仍有房子在售。另据中国房地产报记者走访发现，上海大名城企业股份有限公司在永泰开发的项目也已动工，部分已经建成，不过还未公开对外销售。一旦市场不利，这些几十亿元、上百亿元的项目是否会套住永泰前进的脚步?