嘉宾互动第五场： 项目速度快和慢谁更有道理？

凤凰旅游讯 2014年第四届中国旅游项目投资大会于2014年6月13、14日在北京召开。6月14日嘉宾现场互动探讨“项目速度快和慢，谁更有道理？”话题，参与的嘉宾有绿沁温泉机构执行董事杨进、广州智汇公司总经理林文忠、云南田野投资咨询机构董事长文剑武，主持人为国际旅游投资协会副总干事、著名旅游策划专家郭敬。

绿沁温泉机构执行董事杨进：辩证看待快和慢

从这个角度来看，我的观点是辩证的去看待，我还是针对温泉这个行业。从温泉行业角度来说行业发展快、规范出现慢，温泉项目上马快、精品出现慢，温泉投资回报快、更新换代慢。

第一说的是温泉行业发展快，但是规范出现慢，这说明中国的温泉是走入寻常百姓家，作为旅游产品、作为休闲度假产品进入寻常百姓家是97、98年的时代，到现在是十几年的时间，这十几年的时间出现井喷式的发展，现在全国一千多家营业的大型温泉，这十多年来在发展的过程中我们到处学欧洲学日本，为什么请了很多国外设计师过来之后，他们对中国的温泉设计拿不出非常好的方案呢？实际上是走出了一条具有中国发展模式的温泉发展之路。同时，在参照国外相关的设计或者说经验的时候，我们也在总结自己的规范。现在我们成立了标准化委员会关于温泉方面的，正在制定中国的国家温泉标准，我们也是呼之欲出。渴望标准出来之后中国的温泉开发将会在标准引导之下会走向规范化、标准化。

第二、项目上马总体上是快的，但是精品出现的却是慢的。温泉度假项目在中国具有资源稀缺，市场辐射强，聚集人气的能力强，投资回报率很高且回报时间很快等等非常突出的特点，所以被很多客户、开发商乃至温泉+X开发模式，地产、旅游景区等等，把温泉作为一种催化剂来催化项目快速成长。说句实在话温泉度假项目提早一年开张的确是能够带来及早的聚集真气，及早的带来数千万乃至上亿的直接收入，直接的能够对相关的项目地块由生地变成熟地，或者是变成人所共知的项目确实能够及早的见效，可以提前一年市场上展现给这些消费者，同时有效的促进房地产的销售和房地产均价的上升，所有国内的开发商都是希望及早的开张、及早开业。我们若干的项目，5月份签合同想明年5月份就开张，急迫的心情是可想而知，由于这样急迫的心情也会造成整个中国温泉行业的浮躁心态。到目前为止如果有温泉消费经验或者是有这种视角的人，对比一下国内温泉真正谈得上精品的项目有多少个？（十个以内），前期做的策划、调研、设计都会存在一定的缺陷。有些老外接触了之后，一定要做全国规模最大、档次最高的，其实规模最大和档次最高的本身就是一种矛盾。

如果真正打造好的项目乃至于精品项目，我觉得还是要走比较客观科学的程序，走策划、规划、专业设计、工程施工、设备安装、经营筹备、经营管理比较系统的过程，我们公司这几个过程都是非常娴熟的，能够实现前期规划建设和后期经营需求间的无缝对接。这应该是辩证的来看，我还是比较赞同应该走慢一些，而且走精细化一些。

第三句话，投资回报快、更新换代慢。温泉度假项目现在的开发是温泉+X的模式，如果说单纯从温泉的角度不说酒店也不说地产，不讲连带效益温泉一般投资不算很大，回报率也非常高，一般情况交替利润率可以达到百分之六七十，单纯一个温泉项目97、98年出现过八个月就回收投资的，当然现在并没有这么快了，所以投资回报很快的，只讲温泉的部分一般是三年左右能够回收。由于大家都追求回报，所以开发的深度或者说精品乃至从更新换代确实是比较慢的，适合走出具有中国特色的温泉发展之路，现在中国发展东部有些是娱乐性的，实际上温泉真正的本原应该是温泉养生，不仅仅是一种资源，它是一种生活方式，是一种生活态度，从这个角度来看，更应该提倡慢！消费就是要放慢脚步，这是慢生活的要求，我们不是提倡“慢城”，所以我更多的倾向于慢！

广州智汇公司总经理林文忠：用好资源才能体现快或慢的优势

很多工作在跟甲方的交流中和开发商交流中，如果整个事情已经想明白的话，某一类服务商动作会很快。如果整个事情开始只有个概念，找到相应的服务商去做可能需要的时间比较长。做主题乐园不管规模大小，不管区位在什么地方，起码不会少于15个相关的服务商和供应商，对于甲方如果有一定的专业背景或者是请对了公司的话，就会统筹管理好这么多的服务资源，如果没有这个能力的话，只是有钱或者只是有行政资源的话，用不好这些资源可能快和慢根本无所体现！

我拿两案子来讲，首先是长隆欢乐世界，首先是因为有一定的知名度，也是做的不错的项目。

主题乐园有1500亩应该是有一定规模的项目，年客流量280万人次，营业收入将近6个亿的主题乐园，激动游乐为主的主题乐园，它用多长的时间打造出来的，在06年的3月份营业了，六个月前的05年国庆黄金周还在原来的园区上运作。现在的长隆欢乐世界是长隆动物园，六个月变身为主题乐园。惊人的速度是不可能的速度！我本人当时在长隆参与了，也希望高效率高速度的项目能对在座的朋友们展开投资和运营有所借鉴。

原来项目营业的基础上，长隆的苏老板（农民出身）之前已经把所有的策划、所有的规划，包括大部分的引进娱乐设备的谈判都已经在进行谈判签约，把外国相关多的高管请来广州谈判，去迪士尼和环球影城偷着进行学习，这个过程中整整谋划了两年。因为夜间动物园国内是比较少的，东南亚新加坡是有的。长隆的老板做了重新的定位和思考，在原来不景气的夜间动物园的基础上谋划新的乐园，经过两年的谋划，外部的同行感叹的是长隆如何能在六个月的时间内，把那么大规模的主题乐园做到那么高的水平。

快与慢很大程度上是个系统工程，很多方面是专业的工作是在幕后看不到的情况下展开的，而不是目前看到的策划三个月、概念规划五个月、申报设计一年。专业的工作是要来做的，但是其实这是各个阶段、不同程度、不同方面的工作可以交替的进行。

长隆水上乐园，毕竟一年运营的时间，面积在国内来说水上乐园算不上最大，但是客流量已经排在全球前三位，它的客流量去年达到190万人次（水上乐园），北京水立方我听说可能去年是有70万、80万左右，水上乐园在广州运营五个半月的室外项目，一年做190万客流量，不要说运营时间只有5个月的时间。水上乐园打造的时间只有八个月，就做出全球影响力、全球规模的水上乐园，这个过程中涉及到方方面面，当然策划是苏老板和团队自己做的，规划、设备的谈判、采购、运输、安装、调试、运营团队的培训方方面面的工作其实是像个链条，一环一环的，最终离不开统筹团队对所有事务全面的把控，谢谢大家！

云南田野投资咨询机构董事长文剑武：旅游投资中有三点必须要慢下来

我认为肯定要慢，我说过去30年中国发展得很快，快就相当于原来的土猪变成饲料猪，房地产过去30年是饲料猪还打了激素，现在大家不愿意吃了。什么都不能追求数量，房地产也是同样道理，旅游投资也是这样，问题在于为什么要慢，慢下来是否更有效率？这不是绝对的。

旅游投资、旅游地产之所以要慢，有几个环节。首先是选址要慢，不要随便一块地就急忙进行决策，因为我们可选的地好的不多，剩下的是不太好的项目，再选不好可能一开始就注定了要失败。

第二是前期的商业模式，盈利模式一定要琢磨透彻，今天始终在讲，如果旅游投资是长期，收益是短期怎么办？不断的投资谁也受不了。

第三是最重要的产品研发，从昨天到今天讲了很多主题公园怎么研发，各种主题馆怎么研发、各种商业和旅游项目怎么研发和设计。但是大家想过没有，房地产这个产品在旅游项目中也需要创新和研发，也需要从饲料猪变成土猪。这么多年来整个房地产所有的住宅几乎是一样的，几室几厅几卫几厨房几客厅，这种户型结构导致的结果，导致两个严重的结果，第一是已经丧失了邻里的关系，现在一套住房跟邻居是没关系的，导致了中国人自私自利，没有信任。第二、社区里的景观没有参与性、没有公共交流的空间，丧失了和自然的交流关系。第三是不断的搬家，我们已经没有家乡感、故乡感。可以随便换一套房子，甚至从北京搬到上海，中国人的故乡意识没有了。

旅游地产，住宅产品不能再是传统的住宅和别墅，而必须要把旅游地产跟自然环境、院落、公共空间有效的结合，这要创新。我们公司提的思路是把中国的传统四合院的文化和现代建筑设计形式以及和欧洲的乡村规划理念，三者融合，就可以打造一种全新的可以回归自然和回归邻里关系新的住宅形式。

商业，这种商业不是一般的商业街区更不是底商，必须是商业、娱乐、自然融合在一起，这也是旅游地产商业设计的创新。

酒店，一般说的是各种精品酒店、度假酒店请大牌公司来经营设计，但是我觉得旅游地产里的酒店最终要解决的问题是能不能待上十天二十天，而且24小时待在里面，这种酒店强调的是DIY，是自住式的酒店，以及客房和自然环境的关系我们以前都是缺少研发的，这些东西研究好了，说不定可以拿着这个去融资，这种研发效率才能充分的体现出来。