悦榕集团携乐古浪首秀中国 颠覆旅游地产旧模式？

何为“1+N”生活模式

针对成都乐古浪，悦榕集团曾承诺，他们要为乐古浪的未来业主提供全新的“1+N”全球度假生活方式，以及全球定制的旅游计划增值服务。

什么是“1+N”生活模式？古林说，“1代表业主购买了一套乐古浪住宅，可以享受悦榕在本地提供的度假生活服务，而N代表了业主将拥有全球N个度假机会，因为他们是悦榕的会员，我们会优惠提供悦榕在全球的酒店及其他度假资源。”

按照成都乐古浪的定位，他们要打造的是介于刚需产品与度假型产品之间的“1.5”居所，也就是说，该产品将兼具第一居所的居住和第二居所的度假功能，客群定位也将集中在中高端。上述负责人透露，乐古浪的住宅产品将于今年5、6月份开盘销售。

《每日经济新闻》记者观察到，当前“分时度假”模式在国内喧嚣四起，包括旅游地产开发巨头云南城投等也正在酝酿创新这一平台模式。

实际上，这种时权交换模式，兼具了度假和投资功能，对房企的项目资源、资金实力、支付体系、配套服务等提出了较高要求。这在国外早已非常成熟，但近年来国内一些企业以分时度假名义变相集资，此外在税务、法律等方面的制度规范也有待完善。

当前，国内还出现了类似分时度假的“途家”模式。在上述负责人看来，乐古浪产品不具投资功能，即使每年有一定时间的空置，但相信这种物业总体会升值，空置期也将由悦榕有偿托管。

终结旅游项目地产化？

被资本裹挟的中国旅游地产，如今正陷入“去化”低谷。克而瑞研报显示，截至2013年底，全国旅游地产项目已高达5299个，保持了高昂的发展势头，同比整整翻了一倍。同时，全国旅游地产累计用地规模超过10亿平方米，向中部、西北、西南等扩张明显。

不少实力房企以旅游地产名义疯狂“圈地”，大肆开发地产大盘，部分不惜破坏当地珍稀的自然、人文景观资源。随着楼市大环境进入调整期，市场变得萧条，这种在过去疯狂开发过程中被雪藏的关键问题也频遭曝光。

旅游地产到底该如何开发？近年来，各种形式的旅游地产研讨会也多起来，品牌房企高管及业界专家都清楚一个大原则：旅游项目不能“地产化”，但具体到个体项目，又似乎陷入迷惘，一筹莫展。

在古林看来，由传统地产商转型而来的旅游地产开发模式，更多追求短期回报率，快速收回成本，仍是一种现金流滚资产的商业模式，这是对旅游资源的粗暴占有，也不可持续。

有专家认为，旅游地产开发更多需要一个资源整合与集成商，能够充分尊重当地自然人文，地产仅是载体，旅游项目运营与服务才是成功关键。

上述负责人表示，当前快周转模式下的国内房企净利润率持续下滑，也仅有10%略高一些，尤其是其旅游地产投资风险不断加剧。而悦榕集团走的是国际传统开发模式，做的是长线投资，从品牌运营角度来做旅游地产，从项目拿地、规划设计和服务上提升利润率曲线。　　◎每经记者 杜冉乐 发自成都